如果你没有“土豪”到一次性全款付清潇洒买房，那么就要和我们大多数人一样，申请住房贷款来支付房款。

    当你独立购买第一套房的时候，你了解住房贷款是怎么回事吗？

    在杭州，如果购房者名下没有房产，首套房首付比例，最少是三成。对于动辄三五百万的房价来说，30%的首付款已经是一笔不小的数目，而卖家此时通常又会急吼吼催你赶快贷出剩余的房款。于是，尽早申请到住房贷款就格外迫在眉睫。

    对于那些“怀揣着梦想”希望在杭城安家落户的年轻人来说，怎么才能快速高效地拿到他们的第一笔住房贷款？又有什么办法可以提高个人住房按揭贷款的审批成功率呢？快报今天来把这件事情说个清楚透彻。

    申请住房贷款全流程：

    选择合适的楼盘
    计算能承受的贷款金额
    ■咨询和材料准备

    对绝大多数购房者来说，申请住房按揭贷款的第一步，一定是咨询。

    最关键的环节当然是咨询你看中的楼盘的价格，这直接决定你未来要拿出多少首付款以及后续的“月供”，请拿出精算师的劲头，大致算一算交多少、贷多少、月供多少，务必找出一套最适合你的还贷方案来。当然，这个时候，不符合个人首付和还款能力的户型、总价，都可以直接剔除了。

    至于材料，通常是购房者的个人基本资料、身份证、工作证明、收入证明、信用状况等。如果要申请公积金贷款，还要提前去公积金中心拉一下公积金缴交证明。

    在杭州申请公积金贷款，一般情况下，至少要连续缴存住房公积金满六个月。值得一提的是，目前在杭州申请商品房按揭贷款，商业银行都会查看一下购房者是否已经支付了首付款，因此对于贷款申请人来说，提前准备好预付款收据的原件及复印件是十分必要的。

    目前许多商业银行
    贷款前会提出附加条件
    ■选择银行及确认贷款金额

    接下来就是要选择商业银行以及确认贷款金额了。

    挑选一家好的贷款银行，就像是交到一个可以信赖的朋友一样，不但可以帮你解决实际问题，还能提供各项服务。

    刨除银行自身的品牌效应，目前各大银行的利率都是在央行公布基准利率基础上确定的，这一块相差不大。唯一的区别在于浮动利率以及贷款政策上的差异。

    最新报告显示，2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比上升0.55%；同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升了22.15%。

    而在杭州，目前大多商业银行的首套房贷利率已上调10%-15%左右的水平。选择一家利率上浮相对较少的银行，直接关系你的切身利益。

    记者还帮你打探到，由于贷款额度紧张以及限购政策的存在，目前，许多商业银行在贷款给购房者之前会绑定一些额外条件：比如在银行维持一定比例的存款、搭售一定数额的保险或者理财产品等等，而这些附加条件也是购房者在选择商业银行前，需要好好比较、综合考量的。

    月收入开得越高越好？
    可能直接导致银行拒贷
    ■贷款审批

    选好银行、递交资料之后，很快就会进入到银行贷款审批阶段。

    或许你会问，这个阶段是不是只要等着银行出结果就行了呢？

    事实上，记者从银行内部打探到，在这个阶段，房贷申请人还可以做不少“工作”，有助于大幅提升自己住房贷款的审批成功率哦！

    杭州某股份制银行信贷部负责人透露：“银行在贷款审批时是有职业偏好的，一般来说，公务员、教师、医生、律师及国企员工等职业更容易拿到银行的住房贷款；在年龄层面，25-40周岁是比较受欢迎的群体，其次是18-25周岁、40-50周岁的人群；如果贷款人恰巧都不是上述职业的工作者，那么还有一个办法可想——提高自己的收入证明或者其他资产证明。”

    但要特别注意，银行对贷款人月收入的要求一般为：每月收入是房贷月供至少两倍。有些人觉得把月收入开得越高越好，这违反了实事求是的原则，而且如果收入证明过高，但流水不匹配，需要额外提供一些资产证明，比如债券、银行存款、车辆购置凭证、个人所得税证明等。而且，每次向金融机构提供收入证明的记录都会备案，如果申请房贷时不是第一次开收入证明，提供的信息跟以前不一致，银行可能要审查不一致的原因，如果查明是虚假信息，将会拒贷，严重时甚至申请人要承担法律责任。

    “银行最看重的是贷款申请人实际的还款能力。在现实中，申请人常会出现这两种关键问题：负债太高，超出自身承受能力；征信记录较差，有6次逾期或连续3次逾期，甚至有法院的强制执行记录等，这肯定会直接影响到住房贷款的成功率。”这位负责人说，贷款审批过程中，还款能力和个人征信都是十分重要的。其中，个人征信是获得贷款的前提条件，征信好能保障借款人按时偿还房贷，有严重征信不良者很可能直接会被拒贷。

    等额本金还款法似乎更划算
    但多数年轻人却选择等额本息还款法
    ■签立贷款合同、确定偿还方式

    一切顺利的话，走到这一步，我们很快就能和银行签立《贷款合同》和《划款扣款授权书》了，然后在贷款行开立存款账户或银行卡，确定相应的还款方式就行了。

    最常见的房贷还款方式，是等额本金还款法和等额本息还款法。

    这两种还款方式虽然仅一字之差，实际还款数额却差距很大，究竟选择哪种还款方式？对于购房者来说十分关键。

    举个例子，同样是贷款100万元，20年还清，年利率6%，等额本金需要偿还利息总额657729元，而等额本息需要偿还利息796447元，两者相差近14万元。

    这样一说，你会不会觉得选择等额本金的还款方式要比等额本息要划算多了呢？

    但从实际情况来看，选择等额本金在还款初期时还款金额较大，并呈现出前多后少的“递减”态势；而采用等额本息，每月的还款金额则是相同的。

    还是以上面的例子进行计算，假设一对夫妻一个月的总收入是1.5万元，采用等额本息的还款方式，每月需还7485元，也就是收入的一半，可以接受。但如果采用等额本金还款的话，第一个月就要还9625元，这就有点压力了，有可能影响到正常生活消费了。

    再加上通胀因素，对于许多初入社会的年轻人来说，采用等额本息的还款方式，或许更加贴近实际。

    实际也是如此，等额本息在现实生活中也更多地被购房者所选择。

    楼市观察：
    3-5年后“95后刚需购房者”或成20年来最幸福购房者

    前几天举行的十三届全国人大一次会议记者会上，中国人民银行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜，在回答关于住房贷款和住房贷款利率问题时表示，我国住房贷款可以满足市场的合理需求，贷款利率略有上升但仍处较低水平，人民银行将督促各商业银行严格落实住房贷款差别化政策，积极支持住民特别是新市民正常的购房需求。

    关于住房贷款利率，潘功胜说，虽然利率确实略有上升，但仍然处在一个较低水平。他说，商业银行综合考虑负债端的利率上升，对住房贷款自主灵活地进行定价和浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。“人民银行会督促各商业银行严格落实住房贷款差别化政策，积极支持住民特别是新市民正常的购房需求。”

    本月9日，央行公布《2018年2月金融统计数据报告》。数据显示，2018年1-2月贷款新增3.74万亿，同比多增5400亿；短期开发贷同比上升517.56%，新增2637亿，同比多增2110亿；长期住房贷款在2017年增幅减小，但仍在增长，2018年1-2月却出现下降，同比降9.58%，少发了967亿。所以，银行不缺钱，但个人房贷确实在紧缩。

    都说开发商获得开发贷的难度提高了，多家银行已经开始“叫停”开发贷。那为什么短期开发贷还会新增2637亿呢？主要原因就是保障性住房贷款增量，随着安居工程、棚改工程、廉租房、公租房等工程的大量上马，对于贷款的需求增加不少，而优先保证保障性住房贷款也是目前银行业的要求之一。

    当眼下正在建设的保障性住房，在3-5年后竣工并投入使用，对房地产市场的低端刚需住房会产生较大冲击。到时，开始大量进入市场的95后刚需购房者，可能会成为近20年来最幸福的购房者。（原标题：怎样提高个人住房按揭贷款的审批成功率？ 记者：林司楠）