粤港澳大湾区背景下，11个湾区城市资源整合、相互联动并实现彼此功能互补。粤港澳大湾区的全面加速发展，为广州及深圳房地产投资市场带来了新机遇。

    2018年上半年，大湾区核心城市的投资市场都有出色表现。广州录得主要大宗物业成交额超过79亿元，其中写字楼是最受欢迎的物业类型，既有多个整层的成交，也有小独栋甚至整栋的成交。与此同时，深圳房地产大宗交易市场录得超过72亿元的成交额，写字楼大宗交易占大头。

    优质写字楼成投资大热

    在广深市场，优质写字楼资产备受投资者青睐。

    广州写字楼投资市场上半年成交金额约25亿元，占交易总额的31.3%。戴德梁行高级董事及华中区资本市场主管苏俭婷表示，成交客户多是金融投资及科技信息类企业，一方面是出于办公自用需求，如办公升级扩大面积和选择更优化的地段，另一方面是看中物业未来的增值空间及地段稀缺性。在四个一线城市中，广州以5.6%的最低空置率及11.9%的最高平均租金年涨幅一枝独秀。苏俭婷称，至2020年，广州甲级写字楼市场新增供应约为240万平方米，是一线城市中供应最少的市场。低空置率、快速增长的租金及稀缺的未来供应将使广州优质写字楼资产备受关注。

    深圳写字楼投资市场亦表现不俗，2018年上半年成交的深圳北站汇德大厦、红山站红山6979写字楼、福田CBD核心区国际商会中心6层写字楼，都是优质的写字楼物业，说明大湾区便利的交通网络，将有利深港融合进一步加强。另外，外资机构也正积极进入深圳的投资市场，戴德梁行助理董事及华南区资本市场主管陈俊儒表示，深圳的优质物业将有长足的上升空间，吸引来自海内外的投资者。

    零售物业投资者持观望态度

    2018年上半年广州及深圳均未录得零售地产类的大宗交易。广州零售物业投资者继续在核心区域积极寻求可供整体交易的优质零售物业，期望通过高品质提升和运营的强化，来获得物业的增值。

    在深圳市场，随着粤港澳大湾区建设的持续推进，投资者对深圳核心区域的优质零售物业兴趣不断提高，欲积极寻求可供整体交易的优质零售物业。同时，出于资金端的压力，部分开发商已考虑整体出售部分集中商业、裙楼商业在内的物业，以便回笼资金用于周转。

    另外，越来越多的机构投资者关注可改造型商业项目。资产证券化的推进也进一步助力长租公寓市场的发展，包括国内基金公司、投资者在内的各路资金也纷纷入局长租公寓，成熟地段公寓物业将迎来较多投资机会。

    在广州，通过对项目的升级翻新，实现资产的增值，例如将酒店及宿舍改造成长租公寓。而深圳的龙头企业也开始着手布局长租公寓。

    香港写字楼最受青睐

    持续收紧的信贷政策对房地产市场造成了不小的影响，导致境外土地开发投资在二季度大幅下降。数据显示，二季度国内投资者境外地产投资总额进一步下降至43亿美元。

    戴德梁行近日发布的《2018年二季度中国境外地产投资报告》显示，今年3月1日起对外投资新政的实施，使境外投资监管进一步增强。持续收紧的融资环境不仅对国内地产收购产生影响，同时境外地产收购以及海外项目再融资等均受到了不同程度的波及。

    反应最明显的是，原先火热的地标性大宗地产收购已经几乎绝迹。虽然写字楼投资在二季度强势反弹至36亿美元，环比上涨44%。但戴德梁行大中华区海外投资主管张令青预期，除非企业自用或利用境外资本再投资，下半年境外写字楼投资仍将保持收紧。

    鉴于市场信贷持续收紧，二季度土地开发投资骤降，总计仅录得9100万美元，同比下降98%。专家认为，在融资情况好转的情况下，该类别将会在中期有所反弹。

    在境外项目的选择中，香港再一次成为最受青睐的目的地，连续第四个季度排行第一，并在二季度占内地投资者境外投资总额约80%左右。写字楼投资是内地企业在港投资的首选，占当地总投资额的88%。但随着核心商圈优质整栋写字楼供应稀缺，投资者不得不将视线转至非核心区的优质写字楼物业。同时，内地投资者也开始从单纯土地拍卖购入地皮外，转向购买住宅单元楼做住宅物业改造。

    新兴区域潜力无限

    广州持续开展的基础设施及公共交通网络建设将进一步推进城镇化进程，且受限于核心区域可供交易的优质物业较为稀缺的影响，投资者们转向选择规划良好、配套完善的非核心区域，如黄埔、萝岗科学城、广州南站等板块。上半年，广州非核心区域的交易宗数占全市交易总宗数的比例高达73.9%。深圳市场投资者则将关注点落在了前海蛇口自贸区及高铁深圳北站周边的龙华核心区域。其中，前海蛇口自贸区依托自身的金融功能，叠加政策优势，并联动深港贸易往来与经济合作，将成为投资市场高度关注的热点。而龙华核心区域未来将借着高铁枢纽和地理中心的区位优势，完成跨越式发展，成为城市新中心及深圳北部都市核心区，打造经济新增长极，必将为投资市场注入新活力。

    广深港高铁开通后，发达的交通网络、完善的基础设施和生活配套将带动经济腾飞发展。广州、深圳及香港三大湾区核心城市的优势互补及融合发展将进一步得到加强。强势的经济发展将有力带动投资市场对广深两地优质物业的需求，有望迎来更多成交。

    陈俊儒表示，长期看来，优质区位、运营效益优异的物业将在未来成为更加稀缺的资源，拥有整体运营及资产管理能力与经验的机构投资人将有望逐渐成为广深市场主流。
    （原标题：优质写字楼成核心城市热门之选 记者：胡雪军）