9月的天气，让人感觉到了一丝凉意。最近3个月来，杭州的酒店式公寓“秋意渐浓”。数据显示，从7月份开始，这个几度排上热销榜的商业房产门类，月成交量就骤减了一半以上。

    销售压力是业内外都能感受到的。在楼市转冷的关口，投资类产品往往首先不被看好。再加上近几年公寓成交均价的一路上扬，投资客对于酒店式公寓的后期回报率首先失去了信心。

    公寓市场秋意渐浓
    成交量“拦腰斩断”

    根据透明售房网数据，今年上半年，除了春节期间数据有所下滑外，杭州酒店式公寓的月成交量都保持在3300套以上，特别是5月和6月迎来了集中爆发期，成交突破4000套，6月更是以4396套收官。时间进入下半年后，成交量“拦腰斩断”，7月和8月直接跌破2000套，8月仅有1485套。截至26日，9月的成交量也不到1500套。

    从全年的数据也可以看出，酒店式公寓过去两年（2016年和2017年）年成交量，相比2015年也有一个量的飞越，直接从2015年的13818套越过了40000套的大关，月均成交3300套以上。其中，2016年的月成交量达3344套，2017年则达到3407套。今年的整体成交数据则出现了下滑。据统计，截至9月26日，今年共成交酒店式公寓24038套，月均成交已经跌破3000套，只有2670套，这与第三季度的成交量骤减不无关系。

    公寓销售面临压力
    信心降低导致资金分流

    成交量的下滑，和市场信心有着直接关系，对于投资类产品的酒店式公寓更是如此。从之前很多公寓开盘即售罄，到现在到处“拉客”促成交，购买公寓的投资客变少已是事实。

    最近，透明售房网上的“最新解除合同注销备案公示”里，近3个月的解除合同记录中，80%以上都是商业项目。如位于杭州经济技术开发区的东方铭楼、西湖区的西溪世纪中心、江干区的东方君悦等，都是属于解除合同量相对较多的。

    “现在酒店式公寓销售有点压力。”一位杭州销售代理机构负责人坦言，“之前因住宅限购，酒店式公寓都是闭着眼睛卖的。现在，有些正式合同还没有签的，临时变卦的不少，主要原因还是对市场信心不足。”

    的确，市场好的时候，投资客担心钱捏在手里贬值，因此把资金投入有资格购置的商业地产项目的较多；而市场不好的时候，很多投资客则会有更长远的规划，或是把资金捏在手里，或是做长期理财打算，或是把一部分资金分流到海外市场，做一些海外投资或置业。

    产品差异化竞争激烈
    市场更看重总价及回报

    目前市场上公寓项目产品竞争也非常激烈，大致分为以下三类产品：

    一类是以传统的酒店式公寓为主，追求空间利用率和租金回报率，也是目前最常见的一种产品。在层高方面，有些比较有优势的做到了4.79米的两层，并且采用了双钥匙入户，也就是一套房子可以租给两个租客。甚至，有些4.2米的层高的酒店式公寓，也做成了两层双钥匙入户结构。

    第二类是所谓的服务式公寓，这类产品一般和酒店建立合作关系，交付后的未来5-8年交由酒店使用并获取租金回报，甚至有些产品主打日租、月租的概念，以达到租金最大化。

    第三类属于会所型公寓，相对客群比较少。这类公寓一般户型面积较大，地段相对较好，适合企业作为会所使用。它们和市场环境好坏不是很紧密，属于少数派产品。

    当然，市场上的公寓主打的还是以租金回报率为主，而租金回报率则又涉及到户型及公寓总价。目前，酒店式公寓成交量虽然有所下降，但成交均价仍一路向上：从1月的25170元/㎡直奔到6月33186元/㎡的高位，6月至今一直维持在3万元/㎡以上。从全年来看，2015年和2016年的成交均价分别为13063元/㎡和14687元/㎡，2017年则上升到了2万元/㎡以上，今年以来更是爬到了2.9万元/㎡的高点。

    同样户型，价格的上涨意味着总价的提高。相对而言，未来的租金回报率也将受到影响。而在大众市场上，投资客看重的是购入的总价以及未来的租金回报率，再加上市场转冷，因此成交量势必下行。或许正是基于这一考虑，目前有酒店公寓已经采取低开高走的途径去库存，如近期开盘的德信·时代之心，之前表示开盘价将参考周边酒店式公寓的价格（如当时中赢国际尾盘在售价格约48000元/㎡），实际开盘均价只有38000元/㎡，远低于中赢国际早先的售价了。
    （原标题：杭州酒店式公寓面临销售压力 房产评论员：吴晓冬）