进入四季度以来，魔都上海全新购物中心和存量改造项目都进入了集中释放期。据不完全统计，今年9月，上海有凯德晶萃广场、置汇旭辉广场、青浦宝龙广场、世茂广场等项目开业入市。10月份也有10家商场开始迎客，其中5家正式营业，5家处于试营业状态。

    连日来，《中国经营报》记者实地走访了上海华润万象城、凯德星贸、兴业太古汇、月星环球港、吴泾宝龙广场等多个商业综合体项目发现，各商场均有不同数量的店铺处于闭店或围栏情况，部分商场存在人气不足的问题。

    针对上述问题，记者分别致电宝龙地产上海公司（以下简称“宝龙地产”）以及华润置地上海公司（以下简称“华润置地”）进行采访。

    宝龙地产方面回复记者称，目前吴泾项目在整体升级，现有4家商家在装修。华润置地方面在回复记者时表示，上海万象城开业一年以来，整体项目定位正循序渐进的提升，公司将基于项目自身特色实现稳步升级，体现万象城轻奢时尚、品质生活的品牌定位。

    核心商圈项目首层租金上调竞争激烈

    上海协信星光广场首层租金报价为每平方米每月253元，空置率7%，客流量等级为“人气一般”；华润万象城首层租金报价为每平方米每月772元，空置率9%，人流量大，但是客单转化率低。

    位于上海市轨道交通10号线紫藤路站上盖的华润万象城已开业一周年，据商场工作人员介绍，目前商场有300多家品牌入驻，开业率达九成以上。记者在商场六层内走访发现有8家商铺处于围栏状态，并标有“COMING SOON”“即将开幕 敬请期待”“OPENING SOON即将开业”等字样，这8家商铺就包括CALVIN KLEIN、COACH等奢侈品牌。

    此前，根据相关媒体报道，上海协信星光广场出现多品牌撤店。本报记者实地走访发现，确有多家店铺处于闭店之中，商场内的顾客寥寥无几。记者向工作人员询问商场的入驻品牌量，对方表示因为目前商场正在大规模品牌升级，具体的数字不方便告知。

    戴德梁行华东区研究部统计数据显示，第三季度，上海协信星光广场首层租金报价为每平方米每月253元，空置率7%，客流量等级为“人气一般”；华润万象城首层租金报价为每平方米每月772元，空置率9%，人流量大，但是客单转化率低。

    仲量联行发布的数据显示，2018年第三季度，上海有凯德晶萃广场、世茂广场、智汇旭辉广场等项目开业入市。受部分新开业项目的空置率高于平均水平影响，核心区域空置率从10.2%上升至10.6%。此外，核心区域零售市场首层租金同比上涨1.9%至51.1元每天每平方米，非核心区域首层租金同比上涨3.5%至20.2元每天每平方米。

    记者同时走访发现，位于南京西路核心商圈且定位高端的兴业太古汇也有部分店铺仍在围栏装修中尚未开放，在走访中并未发现很多前来消费的顾客。家住静安区的吴小姐向记者表示，虽然兴业太古汇定位精品、高质量的商业地产项目，商场内也不乏香奈儿等化妆品牌，但是多数人来太古汇都是冲着餐饮去的，不太会在太古汇买奢侈品，这是因为南京路上已经有中信泰富、恒隆、久光等奢侈品店。

    记者实地走访月星环球港发现，商场内仍有少许店铺未开业，大多为一些餐饮与服装品牌。对此，记者多次致电环球港均未得到回应。

    上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌认为，购物中心存在商铺未开业、围栏的情况，一方面由于竞争越来越激烈，另一方面是因为购物中心的租金与人流量不匹配，导致租户退租。一般来说，商场内商铺的退租保持在5%~10%之内属于正常范围，每隔大年（三年、五年、八年）品牌的更新换代会更高，甚至高达30%到40%，同样属于正常范围。

    同质化项目偏多网红业态人气不足

    杜斌指出，网红式业态更新迭代的速度非常快，要紧跟时代的步伐。

    除了核心区域空置率的上升，在业态布局方面，记者在实地走访中了解到，各大新开业的商场主要以购物、餐饮、亲子和娱乐等商业业态为主，同质化项目较多。不同于以往传统的购物中心，新增的商业体基本都引入体验式消费。

    仲量联行华东区及上海董事总经理吴允表示，消费持续升级，促使市场需求更加细分多样，包括新零售概念店、电动汽车和商务休闲服饰品牌共同促进租赁需求。

    不过，记者在采访中了解到，各商场除了餐饮业人流稍多，其他商业业态的人流量并不突出，而商场用来吸引人流的体验式项目同样冷清。

    上海万象城引进的奥林匹克标准真冰冰场、会员制Meland儿童成长乐园和首次进入中国的终极银幕激光LUXE的百丽宫影城的主力店，这样的配置并未吸引多少前来消费的顾客。对于商场客流量情况，多位工作人员表示周末的时候人多。华润置地品牌方面在回复记者时表示，过去的一年，上海万象城内各商户经营状况表现优异，周末及节假日客流表现抢眼，但具体的数字并未透露。

    记者在吴泾宝龙广场走访看到，商场一至二层的餐饮店铺客源密集，但是三层的教育店铺未开业，而在四层，几乎整层无人问津。

    统计数据显示，第三季度，吴泾宝龙广场每平方米每月375元，空置率达到17%，为走访的几家商业项目中空置率最高的项目。戴德梁行出具的客流量等级评定为“人气不好”。

    针对网红、体验项目人气不足的现象，杜斌则指出，现在新开业的购物中心，都会有相关的体验式业态，不像以前刚开始的百货公司开设体验中心。他指出，网红式业态更新迭代的速度非常快，要紧跟时代的步伐。他还举例说到餐饮的生命周期，从一开始的5年降到3年，到最近一次显示为1.6年。这意味着一家新开的店，至多1.6年就会有新的口味来替代，如果不加以更新迭代，那么随之而来的就是倒闭潮。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于类似网红概念业态和其他业态，其实是不断和当前消费需求做匹配，通过类似IP模式，是为了寻找“志同道合”的消费群体，这样反而是更聚焦商业业态的策略。而传统购物中心，受制于商业空间、建筑设计和地段，吸引力确实在下降。

    企业负债攀升隐忧暗存

    宝龙地产回复记者称，目前公司的融资属于市场正常情况，公司也在持续开辟更多的金融渠道。

    随着核心商圈空置率的上升以及同质化竞争导致的业态疲软，不少商业地产运营商面临负债堆高的压力，在此基础上，如何持续稳定现金流也成为摆在商业地产运营商面前的一道难题。

    “存量时代的发展要求未来商业地产加大金融创新，尤其是证券化的产品模式需要推进，大体上说此类模式也需要有更好的思路，否则商业地产很多项目确实会面临压力。”严跃进指出。

    宝龙地产2018年中期业绩显示，截至2018年6月30日，宝龙地产收入约人民币92.84亿元，其中宝龙地产租金及物业管理服务收入约为10.6亿元，占比约为11.4%。另据2018年中报数据显示，宝龙地产资产合计1134.25亿元，负债合计829.54亿元；经营流动现金流量净额为2.22亿元，投资活动现金流量净额为-56.06亿元。

    宝龙地产回复记者称，目前公司的融资属于市场正常情况，公司也在持续开辟更多的金融渠道，而且公司有大量自持性物业，相对传统住宅开发房企更有融资优势。上半年公司新增了300多万平方米的土地，目前土地储备达4000多万平方米，货量充足，且其中住宅的占比相对更多；公司的商业物业主要是用来自持经营，为公司提供经常性收入。

    上海证券交易所公布的《月星集团有限公司公司债券2018年半年度报告》显示，从负债结构来看，截止至本报告期末，月星集团的有息负债规模共132.04亿元，包括短期借款9.6亿元、一年内到期的非流动负债9.28亿元、长期借款81.73亿元和应付债券31.43亿元，合计占负债总额比例为67.14%，占净资产比例为105.49%。报告表明，较高的有息负债总额和负债率使月星集团的经营存在一定的偿付风险，如果月星集团持续融资能力受到限制或者未能及时、有效地做好偿债安排，可能面临的偿债压力会对其经营活动产生不利影响。

    据戴德梁行华东区研究部数据显示，9月底，上海月星环球港空置率2.3%，首层租金报价为1161元每平方米。记者实地走访月星环球港发现，商场内仍有少许店铺未开业，大多为一些餐饮与服装品牌。对此，记者多次致电环球港均未得到回应。

    杜斌认为，商业地产的增量将会放缓，存量将会开始改造，大量新购物中心开业后，老的购物中心会面临极大的威胁。部分环境、品牌不如新开的购物中心，若不加以改造，其市场份额就会被挤压，倒逼传统商场进行改造，例如改进场景、引进各种网红品牌，增加体验业态，在新购物中心出来的时候，老购物中心也得进行改造，这是一个趋势。“地产公司要想使企业良好发展，就一定要在项目品质、经营管理上下苦功夫，得到市场的认可才是关键。”杜斌直言。
    （原标题：上海商业地产“生意经”难念 实习记者：夏治斌记者：张玉、刘颂辉）