入冬后的北京，寒风瑟瑟，街上除了穿行车辆，几乎看不到活动人群。诸多大型商业综合体将消费客群吸引到室内。

    这其中，西单大悦城和朝阳大悦城数据颇为可观。据了解，西单大悦城2017年累计客流量2600万人次，销售额41亿元；朝阳大悦城日均周末客流9万人次，日均周末销售额超1450万元。

    但商业地产最大的对手却并非来自于同业，被阿里巴巴收购的大润发就是前车之鉴，电商冲击之下，原本就由于存量巨大导致资源浪费严重的商业综合体，转型之路愈发迫切。

    若要追求长远发展和全国化布局，大悦城需要面临诸多挑战。“零售行业目前有三大痛点，分别是终端智慧、前端不智慧，消费者升级、消费不升级，资产想流动、资本不支持。”大悦城地产总经理周鹏近日表示，零售行业已经全面进入智能化时代，大众消费进入去物质化时代、沉默资产开始深度洗牌。

    为此，大悦城将产品升级到3.0版本，并启动双线发展战略，大悦春风里与大悦城定位不同目标客群，互为竞合关系。

    而过去11年间全国共开业10座商业综合体的大悦城地产，也开始了业务加速度，目前全国范围内待开业项目已经达到13个。为了更快地跑起来，大悦城地产也更改了原本实行的总部—项目二级管理模式，采取商业大区的管理模式。

    3.0产品聚焦3个平台

    业内观点认为，目前，商业地产行业面临的主要问题在于同质化竞争激烈，以及存量巨大导致的资源浪费。当下，城市更新与消费升级是商业地产面临的两大课题。

    “以消费者为中心，如何更好的组织线上线下场景，创造全新的产品模式价值风口，是大悦城在消费升级下需要思考的重要命题。”周鹏如实说。

    回顾过去11年的发展经历，周鹏介绍到，大悦城1.0版本是依靠商业思维与招商能力，将国际快时尚品牌、影院、餐饮、娱乐等综合业态引入购物中心；2.0版本是在“场景化”和“体验感”两个维度上突破传统营销，每年发起200余场主题营销活动。

    2018年杭州大悦城的开业，引出了大悦城3.0产品的特点，即“平台赋能”为核心，着力打造内容平台、智慧平台和资本平台。

    周鹏进一步解析道：“内容平台，是指大悦城要做内容的生产者和贩售者。”

    强化空间生产力，推动业绩提升；根植社群，形成粘性强的社群关系；深度挖掘IP价值，释放粉丝经济潜力……通过内容平台，大悦城致力于逐步完成自主内容的价值变现，从而实现商户盈利能力与客群质量的双重提升。

    据悉，已连续举办六年的JOY24小时品牌活动，已经爆发出话题的潜力，年度曝光超8.5亿次。而大悦城自造的促销类IP活动“大悦疯抢节”，已经成为一个结合购物、体验、互动为一体的节庆。2018年“915大悦疯抢节”实现单日销售破2.38亿元，241家商户实现全国销冠。

    零售行业进入全面智能化时代，但购物中心的前端数据采集往往与数据应用脱钩，面临着终端智慧、前端不智慧的问题。面对这样的痛点，大悦城的智慧平台将IT系统与大数据结合，通过实现数字化、云端化和智能化，提升购物中心客户管理、资源整合和运营管理三大能力。

    “资本是大悦城资产流动的发动机。”据周鹏介绍，大悦城并购、改造基金为盘活大悦城地产并购市场上现有存量商业项目、实现品牌管理输出、加速战略扩张提供充足资金保障。房地产核心基金则为大悦城提供长期、稳定、低成本的发展资本。

    双线战略和8大商业区

    2017年，大悦城首次发布了第二条产品线——大悦春风里，周鹏介绍，目前正在筹备中的大悦春风里一共有4座，分别为丰台大悦春风里、大兴大悦春风里、苏州大悦春风里、青岛大悦春风里，开业时间在2020年-2022年之间。

    “大悦城与大悦春风里将是纯粹和竞合的关系。”周鹏表示，定位方面，二者相互补充，大悦城是时尚潮流中心，大悦春风里是区域生活中心。大悦春风里覆盖的消费人群更广泛，重在布局生活方式类和体验式业态。

    此外，随着大悦城、大悦春风里项目在全国布局快速展开，已开业和筹建中项目数量越来越多，不同项目所在地域市场现状、发展环境的差异也逐渐显现。一直以来实行的总部—项目二级管理模式已经无法适应大悦城地产高质量发展的实际需求。

    大悦城借鉴行业经验，结合自身实际情况，开始在全国设立华北、华东、东北、山东、华中、华南、西南、西北八个商业大区，建立商业大区管理模式。

    “2018年是大悦城的高质量发展年。”周鹏显得信心充足，据他透露，今年前10月，大悦城销售额达152.6亿元，同比增长11%，客流突破1.5亿人次，同比提升9.7%。
    （原标题：商业地产发展困局 大悦城式解决方案如何破题？ 孔海丽）