时间的脚步匆匆，还有4天，2018年就将成为过去。回顾这一年，从年初的各种奇葩买房门槛，到摇号新政后汹涌澎湃的购房热潮，再到下半年逐步趋于冷静，杭州楼市上演了一出跌宕起伏的“大戏”。

　　在这一年，杭州楼市大体上延续了自2016年以来的火热态势，在新房和土地成交上再次交出亮眼成绩。在这一年，我们既看到了杭州为稳定市场作出的种种努力，也看到了房企在产品开发打造方面的更新和进步，以及面对楼市新形势的尝试和拓展。在这一年，杭州楼市风云变化，也出现了不少怪现象，群魔乱舞。

　　在即将告别2018年之际，我们将杭州楼市发生的点点滴滴进行梳理，整理出一份“2018年杭州楼市红黑榜”，既是对过去的一个总结，也能作为将来购房的一个参考。

　　新房：新房成交超14万套 排名历史第三位

　　据克而瑞的统计数据显示，截至12月24日，2018年杭州市区（包括主城区、萧山、余杭、富阳、临安）共成交新房142290套，总成交面积1498.4万方，总成交金额3907.98亿元。

　　同往年对比来看，今年超过14万套的成交量，虽然低于巅峰期的2016年，以及2017年，不过仍然能够稳稳排在历史第三位。而且，超过3900亿元的成交金额，仅次于2017年，高居历史第二位。

　　从月成交来看，今年楼市先热后冷。年初就出现了成交巅峰，1月份共成交了18057套房源。6月共成交15841套，为上半年完美收官，也是年内第二好成绩。进入下半年，行情趋冷，7月份成交的12907套，是下半年最多。

　　分区域来看，今年余杭区和萧山区几乎是齐头并进的姿态，分别成交了39664套和37669套新房，遥遥领先其他区域。临安区成交了11973套，比2017年上涨10.6%。此外，江干区、西湖区和富阳区也都超过万套，分别是14780套、12115套、10993套。

　　从个盘来看，成交套数前十的项目中，住宅项目占据绝对主力，共有7个项目入围，商业项目只有3个。住宅方面，江南府、碧桂园·东旭府、阳光城·翡丽公园、中国铁建·西湖国际城、梦溪里、旭辉宝龙·东湖城、翡翠城、越秀·星汇城、禹洲·滨之江位列前十。

　　土地：城市地位不断上升 土拍成交创下新高

　　随着12月19日华润置地以36亿元的总价抄底拿下良渚新城11.8万方商住地，2018年的杭州土地市场宣告落幕。据中国指数研究院的数据，今年杭州市区土地总成交金额最终定格在2498亿元，不仅刷新杭州历史新高，同时领跑全国。

　　跟新房市场类似，土地市场在今年也经历“由热变冷”的过程，甚至一定意义上，整个楼市的凉意，最先就出现在土地市场上。

　　1月份，杭州十区共有42宗地块成功出让，主城区成为主战场，共出让19宗地块，11宗涉宅地块中有8宗达到上限价格，需要竞配自持。7月份成为了分水岭。当月，市区共出让31宗地块，不乏南星、滨江、萧山等核心区域的优质宅地，但竟然没有1宗达到溢价率上限。此后，土地市场降温更加明显，“零溢价”频频出现，部分新推地块的板块，地价出现明显回落。

　　今年的土地市场，高溢价、高地价的地块众多，不乏明星。比如，恒隆拿下的百井坊巷商业地块，楼面价55285元/平方米，溢价率119%。保利在3月份拿下的钱江世纪城M-04地块，鏖战12小时，经过了499轮报价，最终溢价率47.6%，楼面价32277元/平方米。

　　公证摇号：打击楼市乱象 杭州进入“摇号时代”

　　今年年初，在楼市还处于“供不应求”的大背景下，市场出现了一些卖房乱象，包括强制一次性付款，捆绑高价车位，暗地收取“号子费”等情况，损害了大多数购房者的正当权利。

　　面对这种情况，2018年4月4日，杭州下发了《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，明确实施公证摇号公开销售商品住房，进一步规范了商品住房销售行为：意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目，应采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号，按序售房，并对“无房家庭”给予倾斜。

　　在“公证摇号”新政出台后，杭州楼市先是经历了全民参与的摇号热情，不少项目都出现了千人排队的现象，有8个项目成为“万人摇”。不过，随着下半年行情的冷却，购房者逐渐回归理性，中签率显著升高，“流摇”和“零登记”也开始慢慢增加。

　　据透明售房网统计，截至12月16日，杭州已有511个楼盘陆续领出预售证并发布了《销售公示方案》，492个楼盘有序完成了公证摇号。

　　2018年，为了规范市场秩序，杭州还陆续出台了一系列整治措施。9月份，杭州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室下发《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》，对商品房销售现场的公示内容进行了规范，明确开发商必须公开装修价格、装修预算明细、装修材料和设备。

　　12月10日，杭州市住房保障和房产管理局下发了《关于明确商品房销售现场信息公示相关要求的通知》（试行），对销售现场信息公示进一步提出了具体要求。

　　亚运村：亚运村开工建设 绿城、万科、华润入围

　　5月10日，“2022年第19届亚运会亚运村开发建设单位征集中选结果通报会”在杭州钱江新城华成大厦召开，公布参与杭州亚运村建设的三家开发商企业分别为绿城、万科、华润。

　　其中，运动员村1号地块由绿城开发建设，运动员村2号地块由万科开发建设，技术官员村由华润开发建设，媒体村由绿城开发建设。

　　杭州亚运村位于钱塘江南岸、毗邻奥体，由规划经一路-飞虹路-环路围合而成，总面积113公顷，包括运动员村、技术官员村和媒体村，其中运动员村包含两块地。按照计划，亚运村今年6月开工，2021年底竣工，2022年3月全面投入试运行。

　　据了解，为开发杭州亚运村项目，万科、绿城、华润已经分别成立相关项目公司，注册资本分别为10亿元、46亿元和30亿元。

　　养老：杭州房企涉足“银发产业” 积极培育养老机构

　　最近几年，随着开发商在养老产业的持续深耕，它们对于这个行业的布局已经不再单纯仅限于养老地产，而是根据各类老年人的不同养老需求，抓住痛点，在社区养老、居家养老、机构养老三方面全方位介入，真正让自己融入到养老产业中。

　　杭州万科在这方面的深入，可以说是房企的榜样。万科的长者服务品牌“随园”，诞生于2009年，其中名声最大的是良渚的随园嘉树项目。其实，随园的产品布局已经形成长者公寓、医疗机构、居家养老、养护机构四大类产品布局，拥有随园嘉树、随园护理院、随园之家、随园智汇坊等产品品牌，构建了全覆盖的养老服务生态体系。

　　去年，开元旅业集团斥资3000余万元投资建设的中高端养老机构——开元之心颐养园也正式开业。开元之心颐养园占地面积8850.4平方米，室内3层，共301个床位，拥有一真堂中医养生馆和餐厅等场馆，是一家融开元酒店式星级优质服务特色的养老机构。

　　广宇集团在2015年将大健康产业明确作为公司发展的第二主业。去年下半年，由广宇投资成立的杭州全景医学影像诊断中心正式开门营业。同时，广宇将在上城区打造小营健康产业园，是一个集健康体验、养护、孵化、数据为一体的健康产业园。今年上半年，广宇旗下子公司广宇安诺的“健康·养老·住空间”城市展厅正式开业，推出了特色居家适老化改造服务，让居家养老落实到周到全面的养老服务中。

　　租赁：加快建设蓝领公寓 推出租赁住房用地

　　2018年，杭州在住房租赁方面大步向前。

　　2018年，杭州全力加快建设蓝领公寓。截至12月15日，基本确定蓝领公寓筹建项目37个，合计1.6万套（间），已开工30个项目，涉及房源13853套（间），其中15个项目共8106套（间）房源已对外发布受理通告。

　　今年7月，杭州出台了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》。截至12月15日，已完成61宗自持项目设计文件审查工作，涉及自持商品住房面积122万平方米，完成31宗自持商品房在首次申请预售许可前的房屋备案工作。

　　今年，杭州共落实2018-2020年人才专项租赁住房用地57宗，总面积2408亩，预计可建房源5万余套，并启动大学城北人才专项租赁住房试点工作，推出158套人才专项租赁住房作为市级房源试点分配。

　　10月30日，杭州成立了住房租赁行业协会。同时，全国首个智慧租赁平台——杭州住房租赁监管服务平台也实现了进一步优化，截至12月15日，在杭州住房租赁监管服务平台开户的租赁企业和经纪机构达到206家，累计纳入平台管理房源20.3万套（间），租赁房源累计网上签约2.36万套（间）。

　　百井坊地块：恒隆拿下百井坊地块 刷新杭州楼面价纪录

　　5月28日，杭州武林商圈的“绝版宝地”——百井坊地块，被恒隆以107亿元的总价拿下，折合楼面价55285元/平方米，溢价率118.51%。

　　百井坊地块位于杭州市中心武林核心区，从2009年启动征迁改造至2018年5月28日的正式出让，历时近10年。该地块出让面积44827平方米，建筑面积194101平方米，起价49亿元，折合楼面起价25301元/平方米，以价高者得的方式进行出让。

　　从早上9点拍到下午近5点，经过336轮竞价、耗时近8小时，这块宝地最终被恒隆拿下，成交总价107.3亿元，楼面价55285元/平方米，溢价率119%。值得一提的是，百井坊巷地块55285元/平方米的楼面价，创下了杭州土地市场的单价新高。

　　随着百井坊地块项目的出让，加之周边的高端商业综合体、特色步行街、配套大型地下停车场和武林广场地下空间的枢纽，未来整个武林商圈必将四通八达、连成一体。

　　据悉，“百井坊”是武林商圈有史以来规模最大的扩容计划中的关键一环。据了解，在2022年之前，武林广场中央商城、杭州中心、百井坊地块、浙江电子信息大楼这四大重磅项目将相继登场，武林商圈商业商务面积将增加106万平方米、整整扩容一倍。

　　加装电梯：完成256台既有住宅加装电梯 形成独有的“杭州样本”

　　2017年，杭州开始展开既有住宅加装电梯工作，率先在上城、江干两个城区试点。今年，杭州市全面推进既有住宅加装电梯工作，截至12月11日，全市共有531处加装电梯项目通过联合审查，397处项目开工，其中256处完工，141处在建。

　　经过探索实践，杭州加装电梯创出亮点，一是实现项目成栋成小区推进。如皮市巷24幢等10余处项目实现成栋推进，大唐苑等6处项目实现成小区推进。二是推行因地制宜的加装技术。结合项目实际，成功运用贴墙式、廊桥式、贯穿式、植入式、平层入户和“空中电梯”等多种加装电梯样式，满足楼幢个性化加装需求。三是推进项目结合。渡驾新村等加装电梯项目结合老旧小区改造工程，综合改善小区环境，有效实现“两降一升”，即降低实施成本，降低工程对百姓生活的影响，提升百姓对加装电梯工作的满意度。

　　2018年杭州楼市黑榜，我们选取了一些以往在“楼市每日风暴眼”发布过的房产投诉案例以及重大突发报道。

　　它们中，有的已经解决，有的至今没有答案，有的奇葩，有的耐人寻味，总能引起一些思考与警示作用……

　　鼎家爆仓：该如何避雷房屋预转让 法律存争议，监管有盲区

　　8月23日，杭州长租公寓品牌鼎家发出公告，声明资金链断裂，已经停止运营，一共有4000位租客受到波及，其中有243位租客，通过6家金融平台以押一付一的形式进行租房，戚女士就是其中之一。

　　今年3月，她通过原鼎家中介小孙，在合租房中租了一间20平方米的单间，并在小孙的建议下，下载并注册了51返呗（爱上街前身）APP、进行押一付一“分期付款”。不同于普通租赁中房东、租客跟中介三者之间的关系，使用租房贷APP支付的租客，还多了第四方——租房贷平台。

　　通常，租房贷平台会先将一年的房租打给鼎家，租客则按月向平台支付房租和手续费，若逾期还需要支付一定比例的逾期费，不及时还款会影响其征信。鼎家破产后，房东面临的损失是，鼎家拖欠的部分房租和租客继续居住但无法支付房租的风险；而租客除了损失一个月的押金外，还有租房贷平台上剩余几个月的租金，即使住不了房子也得向平台按时付租金。

　　据了解，鼎家涉及租房贷的租客比例为20%。

　　记者在采访过程中发现，包括戚女士在内的许多租房贷APP使用者表示，自己对其中的借贷关系“并不知情”，甚至从下载租房贷APP到注册都由中介代办，出事了后才发现自己贷了款。

　　对此，房产专家丁建刚认为，为避免“鼎家”事件再次发生：政府应该加快立法，弥补法律空白；相关部门加强监管账户，确保租客出的钱是用于支付给房东的资金；租客个人也要提高法律意识，签约要看清条款。

　　“但其实说到底，鼎家是用互联网思维在长租公寓市场跑马圈地，如果烧的是投资人的钱，那是双方愿意，但不能烧房东和租客的钱。”丁建刚说。

　　O纪元：“牵线”转让期房 萧山住建局：违规！

　　记者在12月11、12、18日连续报道了奥体国际村“房屋预转让合同”一事。故事的主角“林女士”于今年11月初，在位于萧山区利丰路与永晖路交叉口西150米的奥体国际村一期，买了一套酒店式公寓。

　　据悉，该项目属于村级留用地性质，目前还处于建设状态，开发商在未取得预售证和独户房产证的情况下，跟林女士进行了交易，并签署了一份“房屋预转让”合同。

　　据项目相关负责人颜经理表示，由于项目是通过“转让”的形式交易，因此不需要申领预售证。“虽然现在签预转让合同，等日后交房时，开发商会再和消费者签一个正式的转让合同，办房产证时直接由开发商名下转让到客户名下即可。”

　　对于这样的房产交易行为是否合法合规，记者采访了杭州市国土资源局萧山分局、萧山区房地产管理处、萧山区住建局等单位，以及浙江金道律师事务所高级主办律师陈鉴杰。

　　从国土萧山分局处得知，该村级留用地项目开发商名下部分可以转让，村里持有部分不能转让。而对于这份《房屋预约转让协议》，陈律师认为在司法实践中，其法律性质和效力认定都存在争议，虽然浙江省高院认定有效，但仍存在一定风险。

　　值得一提的是，即使合法，这类房产交易却处于“监管盲区”。记者从萧山区房地产管理处、萧山区住建局处获悉，由于该项目并未申领预售证，因此不在其监管范围，也没有相关部门出面回应这类交易行为是否违规。此外，萧山区住建局房管科李科长强调：“没有预售证的房子，不能买。”

　　今年6月21日，舒女士在O纪元售楼中心，买了一套酒店式公寓，事后却发现自己竟然签了一份“二手房合同”。原户主是从未蒙面的漏某，且一直处于“失联”状态，开发商倒成了合同中的第三方“担保方”。

　　据悉，该项目位于钱江世纪城奔竞大道与市心北路交叉口，还处于建设状态、未交付。对于此类还未获得产权的“二手房交易”为什么会在售楼部进行，售楼部相关负责人李经理向记者解释，此前，因为“领导关系”，售楼部确实有进行少量的“担保房业务”。“等到日后交房时，双方直接一起去把证办掉，各自承担各自的税费就好了。”李经理说，这并不会影响舒女士日后取得房屋产权证。

　　可即使是这样，还没房产证的期房可以进行二手交易吗？开发商这样做算不算违规？交房时，甲乙双方各自需要承担什么税？

　　对此，浙江金道律师事务所合伙人任怡律师认为，期房的二手交易并未被法律禁止，但由于交易对象不同、法律关系不同、税费成本不同，这类交易与一般的二手房交易相比，风险会大些。

　　而萧山区建设局房管科李科长明确表示，开发商的做法是违反规定、不对的，舒女士可以申请退房。

　　至于日后交房，甲乙双方各自需要承担什么税？国家税务总局杭州市税务局第二税务分局工作人员表示，舒女士需要交“3%的契税+0.05%的印花税”，与买新房无异。而原户主甲方需要交商品房税、增值税、个人所得税、土地增值税、印花税等，少了任何一道税，都完不成税务程序过户。

　　武林别院：推出“永久产权”房 真相竟是租期20年的长租公寓

　　10月12日，记者报道了武林别院“永久产权”一事。那几日，朋友圈各大中介都在转发该楼盘售楼部人山人海的“抢房”视频，以及销售广告。

　　从中介晒出的信息看，这个地处武林商圈核心区的楼盘，均价2.2万元/平方米、总价仅需80万左右，最关键的是，这还是个具有“永久使用权”的公寓。据悉，项目位于下城区戒坛寺巷25号万华武林商务大厦附近，记者从售楼部现场工作人员张女士处了解到，该项目是由以前的宾馆改建而来的，4天的时间卖了150多套、整整两栋楼。引发众人哄抢的都是毛坯小户型房源，以35平方米左右为主，均价在2.2万-2.3万元/平方米左右，总价在80万-100万之间。

　　而当记者向她提出这些房源是否拥有“永久性使用权”的疑问时，得到了肯定的回答。“可以永久使用，不过一栋楼只有一本房产证，没有独户的产权证，但只要国家不收回，可以一直住下去，后期不用交什么费。”张女士说。

　　可有意思的是，开发该项目的杭州万华控股集团有限公司的部门经理董先生对此表示否认，他认为“永久使用权”是中介的误传，“实际上，这是一个长租公寓项目，我们和业主签订的《使用权转让合同》其实就是一份长租合同，只有20年的租赁使用权，20年到期后视国家具体政策而定。”

　　此外，浙江六和律师事务所的胡增冬律师也表示，按法律规定，租赁期最长为20年，租赁合同最长也只能签20年，超过无效，所以“永久使用”这个说法肯定不符合法律规定。

　　奥克斯缔逸城：私改楼道“公摊面积”外售 违法违规！

　　“公摊面积”一直是件让人很头大的事，不属于居住范围却要购房者掏腰包。最气的是，若有人“私藏了”这部分公用面积，其他业主还得替“别人家”交一部分物业费。苏女士就摊上了这事儿，记者在5月9日对此事进行了报道。

　　据了解，苏女士于去年3月份，在奥克斯缔逸城买了一套酒店式公寓，楼盘位于古墩路和庄墩路交叉口，开发商是杭州余杭奥克斯古墩置业有限公司。购买时销售员曾向其承诺说，楼层中有公共卫生间，还给了她楼层图纸，上面标明了卫生间的位置。可当苏女士在去年12月25日收房时发现，图纸上的公共卫生间不见了。

　　据了解，开发商把楼层公厕面积隔出来卖给了苏女士隔壁的住户，按图纸计算，这个公厕面积苏女士摊到2.5平方米的面积，这让她觉得很气愤。

　　对于开发商这一做法是否违法违规？记者采访了政府相关职能部门和律师。从良渚新城规划部门提供的楼层规划图纸上看，该楼层规划确实标明了公共卫生间，就在苏女士所指的位置，去年年底该部门验收时公共卫生间的位置还未被分割销售。

　　记者从余杭区区长公开电话回访中心工作人员俞先生那儿了解到，开发商私改楼层公共卫生间属于违法违规的行为。对此事，六和律师事务所胡增冬律师认为，开发商私自将楼道公用的厕所及部分过道隔断成独立空间并转让的行为，侵犯了该楼层业主们的共有权，可向城管进行举报。此外，他还建议业主在购房时，应尽量让开发商在合同中明确公摊面积具体明细，避免后续开发商利用约定不明确做文章。
　　（原标题：2018年杭州楼市红黑榜 记者：周坚洪、楼楠）