日前，专业房地产咨询公司仲量联行公布一组数据，认为尽管增长势头或将有所放缓，2019年亚太地区房地产投资整体交易量预计仍将增长5%。

  仲量联行亚太区投资部总监Stuart Crow表示：“我们正处于全球经济上行周期的第十年，当前，投资者需应对宏观局势及地缘政治压力所带来的种种不确定因素，例如利率攀升、美中之间持续的贸易摩擦、以及英国脱欧谈判造成的欧盟内部压力等。在此背景下，与其他投资类别相比，房地产凭借其组合多样化优势和相对较高的回报率，或成为资本的避风港。但是，在这种上行晚周期环境下，投资者在资本退出方面变得更为挑剔和严谨。”

  在亚太地区，房地产需求将继续受到强劲人口基本面的推动。到2027年，亚太地区的城市人口预计将超过4亿；65岁及以上人口在未来10年内将增加1.46亿。到2021年，亚太地区电子商务市场规模预计将增至1.6万亿美元。

  仲量联行亚太区研究部总监Megan Walters博士表示：“尽管存在宏观局势不稳定等因素，但我们认为亚太地区仍充满机遇，并将推动投资者和企业将视线转移至‘抗风险行业’或者受周期性需求驱动较低的行业。”

  仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成认为：“对中国市场来说，尽管受到中美贸易摩擦等不确定因素的影响，但基于中国市场强劲的基本面，我们相信在2019年将会继续看到更多外资资本流向市场，尤其是一线城市。”

  仲量联行认为，以下五大关键趋势将在2019年影响亚太地区的房地产行业：

  1、“居住”类资产多元化发展

  亚太地区不断增长的城市人口使得市场对另类资产的需求持续增长：包括学生公寓、长租公寓、养老公寓等。

  对于投资者而言，这些资产的投资收益率极具吸引力，具备长期增长前景以及投资组合多样化机会。Crow解释道：“鉴于这些另类资产对空间的有效利用、卓越的建筑管理以及普遍较高的初始投资收益率，其表现将跑赢传统住宅。例如，东京的养老公寓的回报率在11%至14%之间，新加坡约为8%至12%。”

  仲量联行大中华区另类投资总监邢一昊表示：“在中国，因不可忽略的人口结构变化和城镇化进程的延续，长租公寓和养老公寓尤其吸引了广大投资人的持续关注。以养老公寓为例，国内众多险资将保险产品与养老服务结合，在开拓了创新周转模式的同时，将不动产融入养老服务全生命周期，也为此类资产的退出机制开辟了全新的渠道。”

  2、打造灵活办公空间以吸引人才

  企业正日益广泛地运用共享办公空间来促进员工创新并赢得人才争夺战。这种对人性化体验的重新关注使得亚太地区的灵活办公空间（包括联合办公空间和服务式办公室）不断增加。

  Walters博士表示：“到2030年，一些大型跨国企业在全球各地占用的商业物业资产组合中，灵活办公空间的占比可能达到30%。这意味着市场整合将变得更为普遍——业主和开发商将开始创建自有的灵活空间产品，无论是与联合办公运营商共同组建合资企业，或是兼并收购联合办公品牌。”

  3、物流地产和数据中心的兴起

  亚太地区正致力于打造全球领先的电子商务中心，这对企业建造数据存储基础设施以及存放实体零售商品的仓储设施造成的压力越来越大。

  Crow先生表示：“强劲的消费水平使得投资者对亚太地区数据中心和物流地产的兴趣日益浓厚。这类资产的投资将进一步增长，且有大量资本正瞄准中国、印度和印度尼西亚等新兴市场。与此同时，亚太主要城市中物流枢纽的市场规模也在增长。例如，悉尼的物流市场在2015年至2017年间增长了7倍。”

  4、转向债务市场

  Crow先生指出，银行收紧贷款标准为非银行和离岸贷款机构进入市场留下空间，特别是在澳大利亚、印度和中国。因此，转向全球离岸贷款机构的投资者激增，这些机构能够为一些特定项目提供灵活的债务或股权解决方案。

  与此同时，机构投资者也将其投资范围扩及房地产债务。Crow先生补充道：“债务投资是遏制投资组合风险的一种方式，越来越多投资者希望利用债务使其免受市场波动和房地产收入下降的影响。”

  5、智慧城市的发展

  随着新加坡、日本、韩国和澳大利亚等国不断推进智慧城市计划，亚太地区对于建设更完备的数字基础设施的需求持续增长，从而充分提升城市发展的效率和可持续性，极大改善居民的生活条件。

  Walters博士解释道：“房地产科技（房地产和科技的融合）在城市的未来发展中起着关键作用。智慧城市受数据的高度驱动，并且智能地产开发和管理能够实现广泛的数据收集和分析，这两者对于城市为不断增长的人口创造更宜居的环境至关重要。”
  （原标题：五大因素影响2019年亚太区房地产市场 商业地产投资额将增5% 作者：徐迪）