北京商业地产已经进入存量时代。记者近期了解到，运营一直不温不火的北京黄村火神庙商业将引入大悦城地产第二条产品线大悦春风里项目。与此同时，空置多年的西单国际大厦经过改造后，再次以餐饮为主的觅食森林项目进入消费者视线。核心区域“旧楼改造、存量提升”正成为一个巨大的风口，许多企业已经开始从开发转向平台商和运营商，正在通过对增量和存量资产的发掘，以及对原有项目的改造，盘活现有的商业地产资源。

　　存量项目入市

　　老百货、老市场不再符合消费者需求，转型生活方式中心和“商业+写字楼”模式成为部分存量项目再次入市的新手段。作为大悦城地产的第二条产品线“大悦春风里”正是该公司通过存量项目改造的产物。

　　近期，大兴大悦春风里项目启动，该项目所占据的正是以前的王府井百货大兴店。原十里堡西单商场和原三利百货纷纷变为万科时代广场和中粮置地广场项目，从“纯商业”模式转型为“商业+写字楼”模式。另外，去年8月开业的中粮置地广场经过改造，推出了3C生态办公体系，将原传统家具卖场升级为集金融、商务、文创、社交元素于一体的产业平台。

　　除了上述单个项目的改造之外，在过去一年内，还有不少知名企业也在“存量”上下功夫。例如，万科旗下的商业平台印力集团完成收购凯德旗下20个商业项目后，后续又瞄准了沃尔玛旗下的购物中心。不过，印力集团收购的这些商业项目均属于经营效益较差，同时拥有较好的城市区域位置优势。印力集团相关负责人表示，通过收购方式将此类存量商业经过改造，再通过自己具有的优势资源重新招商，重新激活此类商业。

　　大悦城地产经手改造的一些项目在去年一年中也陆续揭晓。上海长风大悦城由原上海长风景畔广场项目改造而来，针对目标客群定制了社交场、女主生活圈、美食间、屋顶运动图书馆等体验空间。另一个被改造的项目——昆明大悦城于2018年12月1日正式开业，融入云南当地文化风情特色。而西安大悦城作为大悦城体系最大规模的改建项目，则将原有的7个单体建筑和动线打破重新构建，改造成一个总建筑面积14.65万平方米的单体，优化商业空间。

　　据高力国际研究报告显示，北京存量物业投资市场交易活跃，2018年共完成32宗整售交易，与2017年全年交易基本持平，但总成交面积达到163万平方米，同比增加35%，总成交金额为人民币555亿元，同比增加27%，创历史新高。与此同时，报告显示，成交业态有多元化发展的趋势，但办公楼类物业仍占主导，写字楼及商务园成交金额占比约为45%，包括盈科中心交易在内的综合体成交金额占比约为30%。零售物业也取得较多交易，成交金额占比约13%，知名交易包括领展收购通州罗斯福广场等。此外，从地理位置来看，成交以新兴区域项目为主，核心区域成交量较少，例如丽泽、通州等区域取得多宗成交。

　　“老”项目改造

　　一二线城市发展迅速，导致城市化严重，商业用地日益紧张，从而如何谋求新的发展战略以缓解供求矛盾成为关键。中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，目前大多城市的商业都会首选核心都市商圈，而随着核心区域的商业项目越来越多，增量商业项目的未来布局趋向便是向外发展，从而核心区域的存量项目也成为了商业主战场。

　　正如上述所提到位于十里堡商圈的万科时代广场正是由西单商场改造而来，作为老百货西单商场回归北京市场后的首家分店，十里堡西单商场2010年在十里堡商圈开业。但由于自开业后经营欠佳，2016年1月十里堡西单商场正式停业。由北京万科以基金方式收购该项目。改造完成后，记者走访看到，该项目的负一层和一层为商业区域，二至四层为写字楼。商业区域总共有30个商家，分别涉及餐饮、珠宝、美甲、瑜伽、运动服饰以及生活服务业态。

　　再例如大兴大悦春风里项目，它虽位于北京五环外，但它所在位置属于大兴的核心区域，周边居民较多。该区域原本为王府井百货大兴店，已于去年10月7日正式关闭，该项目在治安、交通、地下停车场的管理上较为混乱，商场内部也相对破旧，很难吸引到周边客群。业内人士直言，王府井百货以传统的“社区百货+超市”形式，但这种商业模式已经逐渐被消费者抛弃，必然要被生活方式中心所替代，需进行升级和改造。取而代之的大悦春风里项目瞄准25-45岁的新兴中产和成熟中产家庭客群，开业后将提高生活类业态占比，如餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子等业态。

　　此外，CBRE世邦魏理仕针对北京市场发布了《2018年北京房地产市场回顾及2019年展望》。该报告指出，2018年北京优质零售物业仅取得29.8万平方米的新增商业面积，为近十年最低，并且大部分来自于房山、大兴等郊区。主城区供地受政策限制，商业用地供地区域继续外扩。未来主城区商业新亮点将集中于存量商业的改造和更新。

　　加码运营能力

　　存量商业改造虽已成为商业地产发展的主流模式，但仍面临着引入品牌、业态同质化的威胁。RET睿意德相关负责人表示，在增量时期，购物中心市场已经开始从购物型消费到体验型消费的过渡，这为后续项目改造提升预留了更大的空间。此外，据统计，不足4万平方米的购物中心市场份额约13%，此类项目在改造的反复性上相对较好，但却因为品牌匮乏和消费红利消失，从而导致同质化竞争加剧。

　　针对小体量项目的改造，RET睿意德相关负责人建议，应加强与互联网企业的竞合，探索购物中心数字化时代市场的发展。因为目前互联网技术对消费的影响已经从平台深入到了消费行为的交互习惯。互联网的发展使电商抢占了部分实体商业份额，但也拓宽了购物中心对消费数据的可得性，提供了生鲜新零售、无人货架等新业态。

　　CBRE世邦魏理仕华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示，北京商业市场进入存量时代，商业的运营能力变得至关重要，市场上百货项目调整、主题街区改造活动不断出现。在消费升级的形势下，消费市场呈现重品质、重个性的特征。生鲜超市、跨界复合店、家居集合店、快时尚餐饮、新茶饮、潮牌和小众设计师品牌等能够满足更高品质的生活方式业态表现突出，成为推动消费新增长的重要动力。

　　郭增利同样认为，消费市场随时都在改变，企业运行只能因需而变、因变而变。所以，一个项目发展的好坏主要取决于运营者对项目操控能力的大小。产品力、运营力、创新力都决定着商业地产企业的综合实力。而在现实中大部分企业只在一个方面或个别方面相对突出，缺乏专业的完整性和系统逻辑性，所以在发展中会存在致命缺陷。此外，一个项目不能只在开业之初投入精力和财力，更应在持久的运营过程中保持足够的市场投入，通过更加快速准确的租户组合调整，充分迎合主流服务人群的偏好特征。
　　（原标题：老项目易容 商业地产竞逐新市场 记者：王晓然、刘卓澜）