面对超高的地价、高昂的利息以及多重限制下的楼市，地王操盘手们的日子并不好过。但在部分区域，如今他们似乎迎来了曙光。

　　在天津市场，2016年、2017年都是不折不扣的“地王年”，土地单价纪录刷新之快史无前例。

　　根据克而瑞统计的信息显示，不考虑商业及自持成本等因素，目前各区楼面价最高纪录，南开区约4.9万元/平方米、河北区约4.2万元/平方米、和平区约3.7万元/平方米、红桥区约3万元/平方米、河东区约2.8万元/平方米（河西因久无新地入市不予统计）。

　　记者在天津采访了解到，在给部分高价地定价时，相关部门摒弃了原有的指导价的定价规则，另以成本定价法来规定预售价格。这让那些高价拿地的房企看到了希望。

　　2宗2016年地王地块至今未开工

　　由于新房限价，这个曾打算卖到超过10万元/平方米的项目，预售价格只获批为7万元/平方米。

　　2016年初，名不见经传的沧州天成以9.9亿元的价格，击退13家房企拿下和平区和田道地块。高达132%溢价率，38976元/平方米的纯住宅楼面价，使该地块成为和平区地王。

　　同年9月，天津天成体验中心在丽思卡尔顿酒店开放。当时媒体报道称，看房服务堪称顶级，需要提前24小时预约才能看房，关于项目的介绍都是高科技、高品质的标准。

　　据了解，该项目原计划于2017年9月开盘，却赶上了楼市调控。由于新房限价，这个曾打算卖到超过10万元/平方米的项目，预售价格只获批为7万元/平方米。

　　在现场，记者注意到，该项目大门紧闭，目前无施工迹象，工地内仅有一名保安在留守。从周围的环境和地图来看，该项目的进出口只有一个，而且周边道路狭窄、房屋众多，很难通过大型机械设备以及车辆。

　　据一名消息人士介绍，沧州天成在天津几乎没有声音。此前上述地块还曾想转手，但因各种原因一直未能如愿。

　　在沧州天成获取和平区地王5个月后，2016年6月28日，天房集团以总价102亿元，纯住宅楼面价47686元/平方米的价格拿下了位于天津市中心和平区大沽北路地块，成为和平区的新地王。

　　102亿元的价格也荣登天津单价地王第二位，第一位则为天房集团参与的103.2亿元的天拖地块，这个纪录至今未被突破。

　　据了解，大沽北路地块所在的天津和平区，是天津市最核心的区域。优越的地理位置吸引了包括融创、招商、中粮、保利、万科、首创等15家房企参与。当时的报道描述了该地块竞拍时的火爆景象。

　　当时的招商文件中显示，这里“未来将着力打造成核心金融中心及高品质居住社区”。

　　在项目现场记者注意到，在一个门口有车辆在运输货物，项目工地无任何施工。项目围挡上，则显示的是天房集团另一项目的广告信息。

　　有消息人士介绍，目前负债累累的天房集团，对于上述项目曾有转手和引入其他公司一起建设的打算。

　　记者就上述项目问题联系天房集团、沧州天成进行采访，但截至发稿时并未收到有效回复。

　　部分项目今年入市

　　据记者了解，曾经创造了红桥区楼面价破3万元的首创西青道地块也已经开工，预计在今年入市。

　　在走访中记者注意到，尽管部分地王项目依旧“晒地皮”，但一部分项目已经开工，准备今年入市。

　　2016年末，中冶置业在经过103轮的激战后，击败众多对手以41.4亿元竞得河北区一宗地块，折合楼面价33441元/平方米，溢价率97%。将河北区的楼面价一举抬升到3.3万元/平方米。

　　记者在采访中注意到，该项目正在施工中，部分高层楼体已经出了正负零。但该项目并未取得预售证。

　　在其规划文件中，A1地块分为两部分，北侧靠近杨桥大街的是3栋洋房，其中2栋为7层到顶，1栋为4层到顶。南侧靠近津浦北路的是高层区域，共7栋，其中2栋为27层，2栋29层，3栋31层。

　　A2地块与A1地块相邻，华泰西道以北为A1，以南为A2。整个A2地块规划4栋高层，分别为23、25、28、30层，南侧即是已入住社区裕泰家园。

　　记者根据施工围挡上的销售电话打过去，并未有人接听。

　　在走访中，记者了解到周边新房项目在4.3万元/平方米，与该项目一墙之隔于1997年建成的裕泰家园小区均价在2.3万元/平方米。

　　对于该项目的情况，记者多次致电中冶置业天津公司，一直未有回复。

　　据记者了解，曾经创造了红桥区楼面价破3万元的首创西青道地块也已经开工，预计在今年入市。

　　根据2017年的地块出让信息显示，该地块总价24.45亿元，整体楼面价30563元/平方米，另需配建3.4万平方米棚改安置房，刨去安置房部分，该地块楼面价高达33935元/平方米。同时也是天津首例竞棚改地块。

　　在项目现场，记者注意到，该项目售楼处已经封顶，工地正施工中。

　　首创西青道项目的相关负责人在接受记者采访时表示，现在打桩的工作基本结束。由于之前天津市组织机构改革、需要建设安置房以及规划阶段的很多变化，导致项目开工比较晚，现在速度很快了。

　　对于未来的定价和销售，项目应该在今年四季度入市，价格要看房管局最后的批复。公司希望能以成本定价法来计算预售价格，这样批的价格会高一些。

　　成本定价法探路

　　即便价格批得再高，最后还是得由市场来决定，有的项目批的价格高，但是市场不接受，价格也卖不上去。

　　动辄几十亿元的资金压在项目上，地王项目也给地产企业带来了十分沉重的资金压力。

　　多位接受记者采访的房企高管表示，长期看好一二线城市的房地产市场，开发进程跟随市场节奏灵活调整也很正常，大公司抗风险能力比较强，因此会出现强者恒强的局面。但对于中小房企来说，就没那么轻松了。项目少、资金紧，意味着腾挪空间就小，一旦项目无法及时销售回笼资金，现金流一断裂，就只能待价而沽或破产。

　　这些高管表示，地王将企业拖下深渊的案例并不少，其中南京麒麟板块“京奥港未来墅”就是天价项目出现困境的最好例子。

　　一位持有地王项目的企业开发人士介绍，之前他们获取的地块由于地价太高，迟迟没办法开工入市，每年就要支付数亿元的利息，整个集团都为该项目发愁。

　　根据克而瑞统计的获取天津地王项目的企业，除了沧州天成之外，大多数都是天房、保利、首创、中冶等央企或天津市国企。

　　记者了解到，在天津每个区域内都有一个指导价，也就是所谓的限价。而突破当地区域限价的正规方式是预售证的价格以“成本定价法”的价格来计算。

　　有消息显示，2018年4月，两宗高价地项目采用“成本定价法”突破限价，高出周边楼盘逾5000元/平方米。

　　天津市住建委的一位工作人员表示，之前天津相关政府部门批准了44块地可以按照“成本定价法”来计算预售价格，计算方式由住建委相关部门来做，具体计算方式他并不了解。大部分项目还是按照区域指导价来定价。

　　一家天津房企的项目负责人在接受记者采访时表示，现在这个成本定价法的计算方式很复杂，据说现在住建系统要单独成立一个部门来进行以后预售证的价格计算。

　　上述房企负责人表示，即便价格批得再高，最后还是得由市场来决定，有的项目批的价格高，但是市场不接受，价格也卖不上去。

　　天房集团大沽北路地王项目。
　　（原标题：天津地王难入市 房企静待成本定价法破局 记者：冯颖、卢志坤）