日前，世邦魏理仕发布的《由“韧”有“遇”—2019中国商业地产投资策略报告》显示，中国今年第一季度商业地产投资总额和写字楼交易金额均创下2005年来同期新高，突显投资者对中国经济增长韧性的长期乐观预期及其日益平衡的风险偏好。

　　据统计，在海外资本的推动下，2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，创下历史记录的同时较2017年增长10%。外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元，同比增长68%。

　　2019年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。以北京为例，2018年之前，外资投资占北京商业地产投资总量只有5%-10%；2018年外资投资首次在北京商业地产市场占比27%，可以说，外资集中爆发大幅加仓中国商业地产，而这一趋势延续到2019年。

　　商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费、办公需求等多领域的发展息息相关。当下商业地产现状颇为尴尬，一方面是商业地产交易活跃特别是外资投资行为，另一方面则是商业地产库存问题待解。

　　据国家统计局数据，2019年第一季度，除办公楼施工面积和新开工面积同比增加外，办公楼和商业营业用地的房地产开发投资、竣工面积等均同比减少，供给趋紧；办公楼和商业营业用房销售面积和销售额均下降，需求减少；截止2019年3月末，商业地产待售存量较2018年末减少26万平方米，商业地产进入存量消化阶段。

　　2018年虽然是外资投资国内商业地产的爆发年，但这一年也是国内商业地产行业进入理性调整期的一年，由于地产企业融资渠道受限以及土地政策收紧等多因素影响，全国商办市场投资规模趋缓，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，2018年商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%。

　　以受资金追捧的写字楼为例，当前一方面是写字楼交易活跃，另一方面却面临着写字楼空置率高的困境。资料显示，2019年第一季度写字楼大宗投资交易超过250亿元，金额占商业地产投资总额的47%，较去年同期大幅提升21个百分点，特别是一线城市的核心增值型写字楼项目受投资者追捧。

　　写字楼交易活跃伴随着的是其空置率居高。目前一线城市的写字楼空置率最低，北京、上海、深圳、广州的甲级写字楼空置率都在10%以下；杭州、武汉、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%；沈阳、重庆、长沙都超过30%；个别三线城市甲级写字楼市场的空置率超过了50%。

　　综合来看，全国写字楼平均空置率超过20%，商业营业用房空置率高达30%。尽管目前商业地产库存主要集中在二三线城市，但随着整个社会消费形态的变化与消费的升级，商业地产也面临着前所未有的挑战。

　　以购物中心为例，2018年各大购物中心普遍遭遇“招商难”，服务内容同质化以及大型连锁品牌拓展缓慢，加之电商冲击以及人工成本、原材料成本、租金成本的上升，运营精细化不足等因素，都成为行业发展的痛点。如何拓展新的商业地产业态也成为了业界共同探讨的话题。

　　近年来共享、智能、文化体验、多产业融合、大数据等概念逐步渗透到各行业各领域，商业地产也不例外。新型写字楼及商业园区模式受到关注，也给传统的商业地产的转型升级和去库存带来了新的视角和思路。

　　笔者认为，在消费升级的大环境下，商业地产面临着新技术、新模式及新业态的挑战，但挑战也往往蕴藏着机遇。目前我国商业地产物业增量趋缓，但商业地产物业的业态升级、运营及其前景却又被普遍看好，与此同时，我国商业地产资产价格处于低位，或许，这正是当下国内商业地产低迷但外资却纷纷加仓投资的一个重要的原因所在。

　　2019年以来，外资在国内商业地产非常活跃，截至2019年4月底，黑石、凯德、基汇等在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过400亿元。2019年4月，瑞士合众集团与中东家族财富基金等财团联手以13.4亿美元收购中关村鼎好大厦大部分股权，为迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项目。

　　据世邦魏理仕预测，2018至2027年间，中国经济增长中枢位于5.3%，在全球高居第二。因此可以分析，城镇化、消费升级以及由此带动的产业升级，将释放出大量的商业地产需求。因此可见，诸多外资地产大佬的纷纷加仓，其最根本的原因还在于对中国经济增长中长期的看好。

　　资料显示，2019年中国首次超越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境商业地产投资的首选目的地。笔者认为，尽管商业地产长期看好，但短期内商业地产特别是二三线城市商业地产如何盘活物业资产摆脱库存困境，仍然需要不断调整政策并持续发力。
　　（原标题：商业地产缘何引起外资青睐 何翠云）