（原标题：上海类住宅销售重出江湖 记者：刘颂辉）

    商办项目违规改建成住宅公寓进行销售，上海早在两年前便开展过清理整顿行动，强制暂停类住宅项目140余个，绿地、龙湖、华侨城和宝龙等多家知名房企的项目遭受销售停滞。

    近日，上海闵行区再次发现商办项目房源在上市销售过程中，存在用于居住的倾向。据闵行区住房保障和房屋管理局发布的文件，办公项目销售工作可按照流程正常上市销售，但为了进一步规范销售管理，杜绝“类住宅”现象发生，办公项目按套销售的，套内不得通水，具有居住化倾向。

    不过，《中国经营报》记者连日走访调查闵行区绿地峰尚汇、万乐城以及松江区钰丰商都等项目了解到，此前受到监管部门点名整改的商办项目，大多还保留了插层等违规建筑，连通水电和燃气用作居民住房，未销售完的商办项目仍然打着“不限购、低总价、燃气入户”的宣传标语对外开展销售。

    位于上海闵行区吴泾镇的万乐城由万科代建，创造性地设计出“LOFT”和“微空间”产品。对于项目涉及类住宅整改方面的问题，上海万科房地产有限公司品牌部相关负责人表示，万乐城并非公司旗下的项目，不了解后续情况。记者致电致函开发商上海泾绣房地产开发有限公司，但截至发稿，未获回应。

    6月28日，松江区住房保障房屋管理局市场监管科回应表示，经过现场调查核实后发现，钰丰商都项目的确存在销售类住宅的行为，部门负责人已责令开发商停止销售并进行整改。

    类住宅再念“紧箍咒”

    《通知》规定，办公房单元小于150平方米的，开发企业在办理销售时，企业需出具承诺书明确只售于企业。

    在上海对住宅项目严格限购之后，与“酒店式公寓”“LOFT”“SOHO公寓”类似的楼盘广告成为购房人和投资者关注的一个方向。开发单位为了规避风险，将依法批准的商业、办公建设用地，通过住宅化的设计和营销推广对外销售，因此被称为“类住宅”项目。

    针对市场上商办项目中的公寓式办公严重走样，上海市此前对全市100多个类住宅项目暂停网上签约，并从类住宅较为集中的闵行、嘉定两区率先试点，开展整治行动。

    6月3日，闵行区商业办公项目整治办与闵行区住房保障和房屋管理局向各家房地产开发商再次发布《关于规范办公项目销售管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，办公项目按层销售，但已分割无法按层销售需按单元销售的以150平方米为区分标准。

    该份《通知》规定，办公房单元小于150平方米的，开发企业在办理销售时，企业需出具承诺书明确只售于企业。已经在销售的办公项目房地产开发公司亦只能售于企业，交易中心将在不动产登记信息系统中办理限制购买对象的文件备案登记。办公房单元大于等于150平方米的可以售于个人。办公项目按项目或按幢销售给企业的，如购房企业再行按单元分割销售的，按上述要求办理，开发企业只售于企业的承诺书应作为合同附件。

    此外，闵行区范围内的别墅、联列等独门独院办公楼，开发企业也需要承诺仅售于企业，交易中心将在不动产登记信息系统中办理限制购买对象的文件备案登记。

    “现在还是有商办楼作一手住宅进行销售的情况。”6月25日，在闵行区住房保障和房屋管理局二楼的房地产管理科，一名工作人员对记者如是说道，“房管部门一直持续对类住宅项目进行监管，自6月3日的通知下发之后，以150平方米为界限，小面积商办项目不允许销售给个人。”

    在此前重拳打击类住宅产品的措施中，上海市住建委相关负责人就曾强调，类住宅产品在人口户籍、就学、公用设施配套等方面，明确不能参照住宅进行，已经交付入住的要记入交易登记系统。

    商办项目顶风作案

    “相对于住宅楼来说，价格低，赠送面积非常多。”

    类住宅所用的土地，并非住宅用地，而是使用权只有40年或50年的商业办公用或工业用地。在经过上一轮集中整治之后，依然存在一定的问题。

    据《解放日报·上观新闻》报道，上海市规划和自然资源局副局长王训国表示，考虑到上海在公寓式办公品类上走样严重，2017年开始，上海土地出让的商业办公用地合同内，明确不能做公寓式办公。同时，规划审批环节，也不会存在公寓式办公这一品种。如果要做公寓式酒店，合同内要约定，没约定的也不能做公寓式酒店。

    尽管如此，松江区泗泾镇沪松公路2288弄的商办项目钰丰商都仍悄然对外销售一手房源。

    6月25日，该项目售楼处的工作人员介绍，小区正在对外出售在售户型建面约63~73平方米，均价约27000元/平方米，小区有600余户入住。从正在装修的两房、三房户型的房源来看，房间里的插层已经搭建完毕，在进行室内设计，一楼的厨房和卫生间刚完工。

    上述钰丰商都售楼部工作人员介绍，项目共有6幢楼，分为12层和16层两种，属于商业办公性质的“LOFT”酒店式公寓，户型层高4.5米，连通水电，天然气管道入户。“相对于住宅楼来说，价格低，赠送面积非常多。”该名工作人员说道。

    上海网上房地产信息显示，钰丰商都项目共房屋总套数1270套，还剩385套可售，从2016年6月开始起售，由上海龙彬置业有限公司开发建设。

    对于钰丰商都项目销售类住宅的情况，松江住房保障房屋管理局市场监管科表示，已责令上海龙彬置业有限公司停止销售并进行整改，同时对发布钰丰商都类住宅房源销售信息的公司进行调查。

    闵行区住房保障和房屋管理

    局房地产管理科一名负责人表示，所有商办项目的设计，在放火材料和设施方面与住宅项目是不一样的，数间小面积混住会存在安全隐患。购买商办楼二手房的价格相对便宜，但如果项目没有恢复成原状，没有拆掉插层和水电设施，房源在交易中心是被冻结的，不允许二手交易过户，无法办理房产证。“就算装修成皇宫，也要拆成原样再出售。”该名负责人表示，“购买商办项目的二手房后也不能搭建，因为会有人跟踪管理，不能搭建成住宅，会被认定为违建拆除。当时购买了绿地峰尚汇的业主既然已经入住，我们不能把人清理出来，当初因为种种原因，绿地峰尚汇被同意接通燃气。但这楼终究是办公楼，只用于商业办公。”

    转向租赁住房谋变

    对在建设中已经形成销售，但并没有交付入住的，上海市明确要求按照规定整改。

    上海市住建委副主任马韧曾指出，类住宅清理整顿工作涉及的情况比较复杂，对于整个已经交付入住的商办项目在记录好后，转让过程中对该类产品进行明示，告知“接盘者”是一个改变了功能用途的产品，本身存在瑕疵的。对目前还没有进入市场，正在建设过程中的，严格按照现有的系列规定整改，恢复到原始的批准用途。

    让人疑惑的是，6月25日，记者来到上海市闵行浦江镇浦星公路1919弄的绿地峰尚汇看到，3号楼7层的20余套房源均已有人入住，其中一户还被用作某品牌青年旅社对外出租居住。在房屋中介人员的介绍下，记者走访一位业主家中，该位业主介绍，自房屋交付之后，已入住一年多，由于小孩无法登记入学，只得将房子转售。

    从该位业主家中可以看到，房屋的层高约4.5米，搭建插层后，一楼装修有厨房、卫生间和客厅，二楼为两张床铺，总面积约50平方米。窗户旁边有一根黄色的燃气管道裸露在外，即将接通入户，而厨房案板下方还用着液化气罐。

    公开资料显示，绿地峰尚汇由绿地集团子公司上海通盈置业有限公司开发建设，出让合同约定土地用途为商办，规划批准为商业办公建筑，2016年9月通过规划竣工验收。

    该项目是2017年上海点名进行类住宅整改的项目之一，开发商由于在二次装修中存在违规插层、分隔厨卫的违法建设行为而被立案查处，经闵行区规土局责令整改，建设单位与部分购房人解除了购房合同，并对违法建设进行了部分整改。因未完全整改，闵行区规土局对上海通盈置业有限公司处以没收违法收入2968万元、罚款56万元的行政处罚。

    在闵行区莲花南路3999号万乐城一套8楼的房源里，内部经过简单装修，搭建有插层，在面积约56平方米的情况下，装修达到四个房间，该套房源的业主对外转售价格达到240万元。

    万乐城地处莲花南路和剑川路交汇处，总建筑面积近12万平方米，是集餐饮、零售、影院、大卖场以及小户型公寓于一体的综合体项目，由万科代建，专门创造性地设计出“LOFT”和“微空间”产品。除了56平方米的户型，该项目多为20~30平方米小户型的房源，均属于商业办公性质。

    事实上，尽管上海类住宅整顿风暴推行之后，短时间内约有90.9万平方米左右类住宅存量的销售停滞。但在这两年时间里，租赁市场却迎来了较好的发展红利期。

    早在整顿行动开展之初，上海市即制定相关对策帮助开发商转型运营，对在建设中已经形成销售，但并没有交付入住的，上海市明确要求按照规定整改。如果整改完毕，剩余房源开发企业可以销售，鼓励出租。

    日前，上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌“城方”对外宣布，“城方活力社区·城寓江月路店”入市，将提供1080套集中式租赁房源。据了解，“城方活力社区·城寓江月路店”是上海首例商业办公产品转型为租赁住房的落地项目，也是闵行区存量资产盘活改造为租赁住房的重要样本。该社区提供33~58平方米的不同户型租赁房源。

    对此，同策研究院总监张宏伟认为，从投资拿地的角度来看，开发商原来类住宅销售的思维不可再有，要按照商办地块本身具备什么样产业价值的角度，用运营的思维考量去拿地，一旦地块拿下，地块的单位面积、自持面积等要求也就既定，销售对象也就锁定。对于自持部分来讲，既然产权也就是所有权无法销售，那么，可以考虑所有权、经营权、使用权分离销售，将经营权和使用权卖给有运营能力的平台或公司，或许是解决自持问题的一个办法。