（原标题：上海商业地产打响“洗牌”之战 记者：郑娜、石英婧）

    近日，日本高岛屋宣布，将解散并清算上海高岛屋百货有限公司的消息。这也意味着，这家日本老牌百货高岛屋将退出中国市场。上海高岛屋表示，行业竞争加剧，实体店消费低迷等因素都促使其经营遇到困难。

    事实上，在“外来和尚”遭遇困局的同时，无论是深耕内地市场多年的凯德集团、宝龙地产，还是本土的华润置地、月星集团，也都面临着考验。

    近日，记者实地走访了月星环球港、月星家居茂、中庚·漫游城、凯德星贸、长宁来福士广场、上海爱琴海购物公园、上海华润万象城、吴泾宝龙广场等多个商业综合体项目发现，各商场均有不同程度的闭店或围栏情况，并且多数商场存在人气不足的问题。

    针对上述情况，华润万象城方面回复称，开业至今，商场整体出租率超98%，已签约店铺360余家，“为了满足消费者不断更新的消费需求、提升上海万象城的服务品质，商场会根据市场环境、客户需求、经营状况等原因，对店铺进行调整和更新”。同时，其2018年整体销售额同比增长超30%。

    中庚·漫游城方面称，目前共有200多家入驻品牌；预计在今年10月可以达到一层100%的签约率，在年底前达到一层满铺。上海爱琴海购物公园相关负责人表示，从城市级别和量级来说，这是最重要的一个项目，“开业时做得还是比较好的，可能因为对周边商区客群预判，现在应该是在逐步做调整。”

    空置频现人气不足

    相较于万象城，位于10号线龙柏新村站上盖的爱琴海购物公园则惨淡许多。“三四点的时候，商场里更是没人，简直是包场。”

    客流对于商业项目来说是至关重要的因素，越来越多的商业综合体项目选在了地铁枢纽。

    记者走访的数家商业项目中，凯德星贸、长宁来福士广场、上海爱琴海购物公园、上海华润万象城、月星环球港均位于地铁上盖。不过，这并未成为各家商场的客流保障。

    开业两年的华润万象城位于上海市轨道交通10号线紫藤路站上盖，记者在商场内走访时发现，各楼层不乏标有“OPENING SOON”等字样的围栏，共逾10处，这其中包括COACH、MUJI等多个品牌。多家商铺工作人员向记者表示，平常商场客流情况并不理想，某英语教育机构工作人员直言“这边人流量太少了”。

    相较于万象城，位于10号线龙柏新村站上盖的爱琴海购物公园则惨淡许多。“三四点的时候，商场里更是没人，简直是包场”，在冰雪乐园外等待朋友的顾客说。七层一家饮品店的工作人员告诉记者，“平常（生意）少的时候仅卖出几单，多的时候也只有十几单。”这样的客流情况对商家的吸引力也明显下降。记者不完全统计显示，一至七层共有逾40家店铺或标识“COMINGSOON”，或直接闭店停止营业。

    戴德梁行提供的数据显示，2019年二季度，爱琴海购物公园的空置率高达21%，首层租金报价为每平方米每月888元；而华润万象城空置率为9%，首层租金报价为每平方米每月1263元；同在吴中路的凯德七宝购物广场，空置率则仅为1%。

    不过，凯德集团旗下的商业项目也并不是都有如此良好的表现。记者在走访中发现，位于汉中路地铁上盖的凯德星贸，汇集了多条轨道交通，却顾客寥寥，这家商业面积约1.7万平方米的商业综合体，也出现了空置。

    轨交中山公园站在2019年5月末增添了一条地下通道，将长宁来福士与三条地铁线路联通，“店铺反而空了不少”，有消费者如是说。记者在B1层至6层共有十余家店铺处于升级或围栏中。戴德梁行数据显示，长宁来福士空置率在2019年二季度约为3%。

    与地铁站有一段距离的月星家居茂则面临着无客流的局面，记者在走访中经常可以看到走廊中无顾客的情况。一位连锁家居品牌的工作人员向记者介绍，其近日从红星美凯龙真北门店调到该店铺，表示“红星美凯龙人多一些。”

    同样的情况也出现在吴泾宝龙广场上，其整体空置情况则更为明显，除二层的餐饮及三层的教育机构外，四层尚处于营业中的店铺所剩无几。有商户表示，宝龙广场的主要消费群体是周围大学生，而附近居民则会选择品类、业态更丰富的欧尚等商业区。

    戴德梁行数据显示，上海非核心区域平均首层租金环比下降3.1%至693元每平方米每月，而空置率则降低至约9%。不过，上海的核心商圈在二季度实则表现良好，数据显示，核心零售区域平均首层租金报价环比上升0.7%至1963元每平方米每月，空置率上升至4.19%。

    上海购物中心协会品牌专业委员会副秘书长杜斌指出，核心商圈与次级商圈的“冰火两重天”，除了零售商业大环境的压力外，还因为上海市中心商业放量有限，而大量新品牌进入上海，需要通过市中心的门店来扩大影响，起到广告宣传的作用；若品牌在市郊布局门店，盈利水平则成为重要的考量因素。

    多元业态引流难

    上海餐饮放量太大，每个新的购物中心中，餐饮占比都达到三成以上，而消费人群并没有明显增加。

    近年来，餐饮逐渐成为吸引消费者走进购物中心的主要目的。家住月星环球港附近的韩立告诉记者，其常去B2、B1层，因为餐饮店铺集中于此，“2楼至4楼基本不逛”。经常光顾中庚漫游城的消费者也表示“在中庚吃饭多一些。”

    不过，近来餐饮的魔力也有弱化的迹象。记者在走访时发现，晚饭时间的华润万象城中，仅有两三家餐饮店有等位，必胜客、鹿港小镇等门店人流稀少，位于一楼入口处的“流量担当”喜茶的客流情况也不甚理想；爱琴海购物公园该现象更为明显，不少餐厅有工作人员在门口揽客。

    杜斌指出，上海餐饮放量太大，每个新的购物中心中，餐饮占比都达到三成以上，而消费人群并没有明显增加；同时，有数据显示，当前倒闭的和开业的餐饮类门店数量差不多，其生命周期也从此前的3年降到了如今的1.6年。这样的零和博弈自然也就影响了餐饮的带客能力。

    记者在走访中也发现，多数新业态的人流量并不突出。

    位于爱琴海购物公园的国际马术俱乐部、明珠美术馆、“光的空间”新华书店并无太多客流驻足，冰雪世界中也鲜少客流。月星家居茂也希望通过多业态使消费者回流到实体商场，并在2017年推出了“十大中心”，包括设计中心、文化中心、生活中心、智慧商城中心等，旨在延伸消费者的消费行为、逗留时间，可惜的是效果并不理想。

    中庚·漫游城则从定位上便区别于传统购物中心，选择聚焦“科技、动漫、文化”，引入了文创品牌。虽避开同质化的业态，但目前效果也不甚明显，人流量明显不足的同时，二层连桥区域、四层均有部分空置状态。数据显示，2019年第二季度，中庚漫游城的空置率达到了14%，首层租金报价为每平方米每月417元。对此，中庚漫游城方面表示，商场将对二层连桥区域进行主动调整，改为敞开式商业空间，增加体验、时尚、生活、文化、科技的业态；四层的空置则将在下半年改造成共享剧场。

    项目运营面临大考

    2019年二季度，上海月星环球港空置率达到了4%，首层租金报价为每平方米每月1123元。

    伴随着市场竞争的不断加剧，商业地产本身存在开发周期长等问题，不少商业地产运营商面临着资金压力，负债推高，借新还旧也成为商业地产常用的手段。

    2019年以来，宝龙地产通过全资附属公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司，先后发行了两次中期票据、两次超短期融资券，规模共计26亿元，用于偿还各商业项目的开发贷，以及补充公司营运资金等。

    其中，2019年1月发行的一笔规模为3亿元的超短融，其中有2.1亿元用于偿还金融机构借款，即包括上海青浦宝龙广场、上海吴泾宝龙广场等在内的三个商业项目开发贷。同时，还有部分募集资金用于包括吴泾宝龙广场在内的多个项目的营运资金。

    值得一提的是，上海宝龙实业发展（集团）有限公司此次的超短期融资券注册额度为30亿元，募集资金中将有21亿元用于偿还金融机构借款；中期票据注册金额为20亿元，同样计划用于归还金融机构借款。

    月星集团披露的信息显示，其发行的债券也多用于偿还各类借款。据《月星集团有限公司公司债券年度报告（2018年）》显示，从负债结构来看，截至2018末，月星集团的有息负债规模共124.83亿元，其中短期借款8.3亿元、一年内到期的非流动负债19.37亿元、长期借款97.16亿元，合计占负债总额比例为66.11%，占净资产比例为94.73%。

    值得注意的是，截至2018年末，月星集团受限资产的账面价值为273.58亿元，占资产总额的比例为85.34%，影响了其资产变现能力，而该部分资产则是为提供合规足值的融资担保。

    另据戴德梁行数据显示，2019年二季度，上海月星环球港空置率达到了4%，首层租金报价为每平方米每月1123元。

    具体到上海，戴德梁行报告显示，2019年下半年，大量未来供应位于非核心区域，其预期低于市场平均水平的租金或将抑制全市首层平均租金的增长。事实上，距离吴泾宝龙广场约10分钟车程的剑川路地铁站处，龙湖天街预计于2019年底开业，宝龙广场将面临更大的客流压力。

    位于10号线龙柏新村站上盖的爱琴海购物公园客流惨淡，2019年二季度，其空置率高达21%。