（原标题：散售恢复活跃 上半年广州公寓成交翻倍 记者：罗莎琳）

    去年底“3·30”政策松绑，为广州公寓及商铺市场重新注入活力。随着潜在个人买家纷纷出手，上半年广州公寓市场成交踊跃的势头盖过了写字楼，一改去年写字楼成交占主导的局面。

    业内人士表示，各类物业市场有自己不同的发展轨道。目前广州写字楼正处于调整期，供应缩减以及前期频密出现的大宗成交使得成交步伐有所放缓；而公寓市场则相反，政策调整前积压的库存和潜在客户瞬间释放，让成交迅速走高；商铺市场升幅虽不及公寓，但亦受到较大的推动，成交向上。

    商业地产向好 公寓最瞩目

    今年上半年，广州商业地产市场整体表现稳中向好，其中公寓市场成绩最为瞩目。合富大数据显示，上半年公寓成交量同比大增162%，成交量达74.6万平方米，明显高于其他两个类型物业。商铺市场同样受到政策调整利好带动，上半年成交量同比增长64%，成交量超30万平米。个人购买行为明显增多，分散型成交占比增大。

    写字楼市场则迎来周期性调整，供应明显减少，成交仍以大宗交易为主导。在去年下半年密集爆发之后，大宗交易出现频率有所放缓，因而写字楼整体市场成交亦有所减少，上半年成交量仅22.9万平方米，同比减少28%。从横向对比可以看出，上半年公寓市场的成交量是写字楼市场的3.3倍。

    业内人士认为，从去年12月政策松绑起，广州商业地产市场就出现了明显的变化，公寓市场表现尤为突出，放开个人购买使得市场重新活跃起来，政策效应延续到整个上半年成交水平都大幅提升。商铺市场也受到政策松绑带动，个人购买行为增多，不再只依靠大手交易支撑成交。写字楼市场则迎来调整期，新政对市场刺激作用不大，反倒受供应减少影响了成交，大宗交易出现频率降低。

    月成交量在10万平米以上

    合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌告诉记者，从近年公寓市场供求走势来看，今年上半年成交量明显大于新增供应量，而2017年及2018年新增供应都大于成交。从半年度成交对比来看，今年上半年成交量已恢复至2017年“3·30”新政前的成交水平，表明前期积压的库存都得到了较好的去化。而供应量则在去年下半年集中放量之后有所减弱，因此形成供求差距明显局面。

    从月度成交走势中，更能明显看出政策调整对公寓成交的拉动作用。数据显示，今年上半年，除了春节月2月外，其余月份成交量平稳向好，成交量均保持在10万~17万平方米区间，远高于2018年1至11月6.1万平方米的月均成交量。

    公寓由于总价低受到投资者的关注，为此，上半年公寓成交主要集中在外围区域。张智斌透露，花都、南沙、番禺各区上半年成交量均达12万平方米以上，明显高于其他区域。而中心区域则有荔湾、黄埔及天河区作主要支撑，如黄埔的保利鱼珠港、白云区的保利金沙大都汇等项目，都是该区域整体成交主力。

    公寓
    从整栋销售到散卖 买家重燃信心

    2017年“3·30”政策出台后，很多开发商转变销售思路，“整售”营销方式在2018年成为市场突围的重要途径。至2018年末，公寓市场迎来政策松绑，个人购买重新成为市场主流，散售货量大幅增多。今年上半年，广州公寓市场大单交易的模式有所减少，仅录得三例超过单宗4000平方米的大手交易，且仅有一例为整栋交易，全部来自绿地集团旗下项目。广州国际空港中心及广州绿地城均为产城融合的典型案例，其买家带有较强的产业属性。另外，番禺金龙城、合景天峻、万科世博汇等外围项目亦出现以整层为单位的交易。

    张智斌指出，政策调整已重燃买家对公寓市场的信心，为日后公寓发展走向奠定良好基础。而成交数据源自市场对项目的认可，从上半年一些开盘当日去化较高的项目可看出，市场对政策调整的反响热烈。市场向好亦大大提高了开发商推货的积极性，公寓多元化功能及投资属性亦决定其受众面较广。预计下半年公寓市场仍能保持较稳定的成交水平，而全年成交量则较大概率能够超越去年。

    增城某公寓营销负责人刘先生告诉记者，公寓是目前最好卖的商用物业。在政策松绑之前，自己的两栋公寓四处在找买家，和大学、工厂都有接洽过，希望他们能整栋购买作为员工宿舍。但当时增城公寓的供应量太多，价格没有谈拢最后不了了之。政策松绑之后，“第一周我们就卖了几十套，后来逐渐散卖，两栋公寓楼现在只剩下十几套了。”刘先生表示，总价三四十万元一套的公寓，吸引了不少广州市中心的买家，“即便租金不是很高，但等地铁一通，就等升值了。”

    购买建议
    可选靠近中高端写字楼的公寓

    公寓同样为商业地产，其具备商住两用性，既有舒适的居住功能，又吸收了写字楼的办公商务特点，同时极为注重人性化特质，这就是高品质公寓的特性。因为公寓租金比写字楼便宜，很多创业型、中小型公司会选择租公寓进行办公；公寓作为居住，市场潜力也是非常可观，写字楼附近的公寓项目简直是白领租房的最佳选择。易居研究院总监严跃进表示，地段决定了公寓的升值能力，最好附近有一定的中高端写字楼。

    商铺
    个人买家再度活跃 外围板块受关注

    对于楼盘最为头疼的配套问题，周边商铺似乎成了解决一切的万能钥匙。同时，很多人也看中了楼盘自带人流量的属性，热衷于投资底商。在开发商不遗余力的宣传攻势下，社区商铺在近几年被带上了一波热度。同时，政策放开也为商铺市场带来更多散售成交量，个人购买行为较之前有所增加，从而拉动商铺成交达到近年来较高水平。张智斌向记者透露，上半年广州商铺成交量为32.7万平方米，同比增加64%，环比下降20%；虽然对比包含大量大手交易的去年下半年成交量有所缩减，但政策松绑后散售成交货量有所增加，积压存量有所消化。

    地产专家邓浩志告诉记者，在“3·30”政策影响下，2018年商铺市场逐步过渡到以大手整售模式为主。但随着2018年底相关政策松绑，今年大手模式又略有退潮迹象。同时，与住宅部分关联紧密的社区型商业继续构成商铺市场大宗交易的主力。张智斌指出，政策松绑放开个人购买，使得原本面临“尴尬”的商铺市场重拾希望，购买商铺的个人买家再度活跃起来，外围一些住宅热销板块的社区型商铺再次受到关注。

    有业内人士指出，社区型商铺仍将是成交主力，因为人们对居住地周边消费需求升级，预计下半年商铺市场仍将受到政策刺激效应带动，成交有望维持较稳定水平。

    购买建议
    收益回报期较长 地段最重要

    商铺价格比写字楼低很多，比普通住宅则要高出不少。虽然商铺的单价较高，却有很长的收益回报期，同时不会因房龄增长而降低价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟而不断升值，租金也会随之水涨船高。住宅的租约期限一般为半年至一年，商铺则通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长，租金预付方式使租金收取也较有保障。地产专家邓浩志表示，地段是选择商铺的首要因素，人流量大的商区和商圈是首选，此外，项目的交通、配套、规划等也是考察的重要目标。

    写字楼
    月均成交明显回落 租金增长压力仍存

    公寓迎来了爆发性增长的同时，写字楼市场却迎来周期性调整。业内人士表示，其中一个原因是新增供应量明显缩减，从2017年以来的供应走势可以看出，今年上半年新增供应量不到20万平米，是近年新低水平。另一方面是成交减少，受限于供应相对不足，写字楼大宗交易案例及相应成交体量大幅减少，因此市场整体成交处于近年较低水平。

    张智斌认为，写字楼月度成交除了2月受春节因素影响外，其余月份成交量在3万~6万平方米区间。春节后整体成交稳中有升。5月为上半年成交量峰位，主要有保利鱼珠港及荔胜广场两个项目大宗交易拉动。据悉，上半年写字楼成交主要分布在中心区域的原黄埔及天河，外围区域的花都及南沙。其中外围主力区域由于供应相对充足，成交水平亦拉开一定差距。

    “写字楼市场经过去年几轮大宗交易刺激之后，迎来了调整期。新增供应有所放缓，尤其是中心区域货量相对不足，可供选择范围缩窄，大宗交易出现频率减少。市场整体虽未及去年火热，但仍能维持在周期性调整的合理范围内。”张智斌如是表示。

    此外，未来写字楼租金也被市场看淡，仲量联行华南区商业地产部总监马炜图在接受时报记者采访时，预计未来12个月会有约75万平方米的办公空间投入使用，大部分位于琶洲和珠江新城区域。他表示，由于企业大概率偏好选择租赁成本较低的办公楼进行扩张，因此马炜图预期未来租金行情会分区域分化，珠江新城租金增长压力仍存，市场整体租金上行的概率较低。

    购买建议
    投入高回报亦高 要留意商圈规划

    写字楼的投入相对于商铺和公寓都要高，对买家经济实力有一定的要求。同时，由于价格比较高，写字楼的空置率也会较大，因而增加风险，相对换来的便是更长期更稳定的高回报，毕竟能租出去的话，就意味着一笔稳定的收益。地产专家邓浩志提醒，购买写字楼一定要注重地标商务性，要选择市中心好地段，交通便捷，配套齐全，以便于商务洽谈。此外，还要看政府规划，因为规划决定了区域以后的发展方向。