（原标题：南京商业地产“入冬” 实习记者：郭阳琛 记者：刘颂辉）

    据记者不完全统计，仅德基广场一期部分就有30余处店铺被围栏围起，处于封闭停业状态。

    作为南京第二大商业地标，湖南路商圈十多年来几经规划、整改一直未能恢复往日的繁华。近日，南京市中级人民法院发布公告表示，湖南路商业街将整体拍卖。

    此前，始建于1957年的山西路百货大楼以3.2亿元的价格进入拍卖程序却最终流拍，后续将降价20%继续拍卖。而在商业分布密集的河西地区，嘉业国际城购物中心、金源广场、乐基广场等多家商业项目开业仅仅几年，却已陷入商铺大面积空置、人气惨淡、濒临倒闭的窘境。南京商业地产遭遇“寒冬”。

    《中国经营报》记者现场走访南京较为活跃商圈的德基广场、金鹰国际购物中心、水游城、茂业天地等商业综合体项目发现，不同项目“冷热不均”情况明显，商场地上、地下部分人流量相差较大，并且存在空置率较高的问题。

    针对上述情况，德基广场方面回复称，广场一期由于开业时间较早，有些店铺以前的装修风格有些跟不上广场的格调，就会要求这些店铺进行重新升级装修，而不会对品牌进行置换调整。

    未来南京商业何去何从？戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨认为，传统的百货模式需要向购物中心模式转变，强社交重体验也将成为未来商业的发展趋势。购物中心大打体验牌，品牌方也从多个方面展开深度合作，通过强社交重体验概念，促使跨界成果达到1+1＞2的效果。

    地标项目被拍卖

    7月17日，记者现场走访发现，整条湖南路商业街显得异常冷清。

    自诞生之日起，长达1030米的湖南路地下商业街项目就饱受争议。

    湖南路地下商业街，总建筑面积约8.6万平方米，全长1.1公里，贯穿整个湖南路商圈，涵盖多种中高端业态，是南京最大规模的地下商业街区。

    公开资料显示，2006年8月，南京大唐教育发展有限公司（以下简称“大唐教育”）以7700万元的价格拿下湖南路地下商业街用地，随后成立南京东方大唐置业有限公司（以下简称“东方大唐公司”）作为项目公司。由于各种原因，直到2015年该项目才全线封闭施工。

    近日，南京市中级人民法院发布（2018）苏01执1914号公告。该公告显示，南京市中院在执行廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称“廊坊京御地产”）与东方大唐公司借款合同纠纷案件中，根据廊坊京御公司的申请，拟对被执行人东方大唐公司名下位于湖南路福地商业街区的土地使用权及在建工程进行整体处置。

    根据南京市中级人民法院发布公告称，湖南路商业街将整体拍卖，请购买人于7月18日至20日进行登记。经查，东方大唐公司名下位于湖南路福地商业街区的建设项目现已停工，且尚未达到交付和竣工验收的条件，但东方大唐公司已将部分商铺进行了对外销售，并办理了合同备案登记。

    7月17日，记者现场走访发现，整条湖南路商业街显得异常冷清。沿街建筑被绿色防护网和脚手架包围着，正在进行重新改造，大部分店铺处于暂时歇业或转租状态，玻璃门上粘贴着“促销”“打折”等字样。

    而地下商业街项目仍然处于毛坯状态，没有任何工人在进行施工。从项目已建成的入口望去，堆积着大量的碎石和积水，并有防护网和护栏把“洞口”罩住，显得十分荒凉和破败。位于商业街地下二层的项目接待中心，如今也是大门紧闭。

    天眼查显示，东方大唐公司成立于2006年9月11日，注册资本2亿元。南京大唐工贸发展有限公司为最大股东，持股比例为50%。自2015年至今，东方大唐公司一直深陷法律纠纷，发生了16起因民间借贷和金融借款合同纠纷引起的诉讼。其中，与廊坊京御地产互为原被告的法律诉讼就有4起。

    据《现代快报》报道，公司监事胡玲秋曾表示，2016年，东方大唐公司引入过一家A股上市公司一度持股50%，但在2018年退出。在此期间，该公司先后通过两家银行向东方大唐公司发放过4笔、总额达10亿元的委托贷款。然而截至去年末，上述4笔贷款均已逾期，这些贷款均是以湖南路地下商业街的土地使用权作为抵押。

    老牌商圈“冷热不均”

    茂业天地项目由于前期规划、定位到运营期间一连串的问题，导致开业运营不久后3层以上的商场入住率就偏低。

    在南京主城区，新街口和夫子庙一直是人流量较大的老牌商圈。

    自2006年开业以来，德基广场逐渐成为了新街口的“吸金之王”。数据显示，2018年，德基广场的销售额达到100亿元，力压北京国贸商城、深圳万象城，位居全国购物中心第二名。

    7月18日下午，记者在德基广场看到，地下商场熙熙攘攘，地上部分显得冷清不少，宽阔的走廊上只有少数顾客。以广场一期一、二层为例，近三分之一店面内没有顾客，还有不少导购员站在店前吆喝招揽顾客。一家服装店的工作人员介绍，德基广场定位高端，每家品牌基本都有固定的客群，人流量也集中在工作日下班后和周末下午。

    值得注意的是，德基广场有较多店铺处于停业、关闭状态。据记者不完全统计，仅一期部分就有30余处店铺被围栏围起。周边店铺的工作人员告诉记者，以上店面大多从今年四五月份开始进行重新装修，最晚将于8月开业。

    对此，德基广场有限公司品牌和公关方面负责人何经理表示，一期由于开业时间“依托于新街口地铁7号口，地下部分人流量一直很多，而地上商场的客流主要集中在休息日。周五、周六和周日，整个广场的日均客流量在8万到10万人之间。”何经理告诉记者。

    地下的平价餐饮娱乐业能够吸引大量人气，不过，宋诗雨认为，该类业态由于租金较低，对建筑物的要求、损耗也较高，会拉低商场的收益水平，因此不能过度盲目扩张。地上部分的中高档、快时尚品牌人流变少，主要是受网络销售影响。

    在位于新街口的金鹰国际购物中心，A座自5月24日晚发生火灾后一直处于封闭施工状态，B座有三家店铺处于空置状态，但同样存在地下、地上部分人流量相差较大的现象。

    金鹰国际商贸集团有限公司向记者回复称，金鹰A座外广场自4月起即进入封闭施工，其中100多个品牌已调整至B座，预计11月将全面打开。金鹰商贸方面表示，金鹰新街口店共有品牌656个，目前B座在营455个。未来将结合A馆调整升级规划，进一步提升零售品牌的店铺级次，增加更多新兴生活业态。B座重点围绕家庭消费群体进行打造。

    夫子庙商圈的水游城与茂业天地仅一街之隔，运营状况却是“冰火两重天”，水游城人气较高，茂业天地却客流稀少。茂业天地临近中华路的三层独栋商铺本是Foever21品牌，但自从该品牌今年5月起退出中国市场后，一直空置至今。

    记者调查发现，茂业天地由于人流量较少，店铺空置率将近三成。一位长期关注南京商业地产市场的分析人士透露，茂业天地项目由于前期规划、定位到运营期间一连串的问题，导致开业运营不久后3层以上的商场入住率就偏低。“商场主体的百货模式是项目硬伤，与当下的消费习惯已经格格不入，需要花更大的力气做精准定位业态来引入客流。”

    市场供销规模萎缩

    近年来，南京城市格局持续向外围扩容，外围区域商圈成熟度不断提升，城区竞争愈加激烈，存量项目面临较大运营及调整压力。

    同策研究院发布的分析报告显示，上半年，南京商业市场供应41.72万平方米，成交30.26万平方米，成交价24381元/平方米，“相比于2018年，上半年商业市场供销规模萎缩明显。”

    近年来，南京城市格局持续向外围扩容，外围区域商圈成熟度不断提升，城区竞争愈加激烈，存量项目面临较大运营及调整压力。河西商圈作为新兴商圈，发展势头迅猛，商业体量逐步释放，但却存在部分大型商业项目建设多年未能“入市”的困局。

    值得注意的是，奥体苏宁广场、紫鑫中华广场等多家商业项目还陷入“烂尾”风波。其中，自2008年苏宁集团以4.29亿元拿地后，奥体苏宁广场一直悄然无声。2017年，曾有媒体报道该项目将与恒大联合开发但也无后续。今年1月，南京市规划局发布了该项目的规划设计方案批前公示。据多年观察南京地产的业内人士透露，截至目前，奥体苏宁广场还未动工，“这些年有过多次开工传闻，但一直都没动静。”

    “目前河西尚处发展阶段，前期开业的多家大型商场仍未见大的起色，这对其他正在规划中、待开业的商业项目都是有压力的。”宋诗雨分析表示，预计在未来两三年内，人口将随着新住宅的交付进一步聚集，商业也会进一步地成熟，成为南京的商业新亮点。

    未来南京商业地产将何去何从？仲量联行南京分公司战略顾问部总监王萌认为，南京未来的商业项目应由百货模式逐渐向购物中心模式转变。应不断提高商圈的高端化和国际化程度，在固守中端商业基础的同时，增加高端商业的比率，让内地、香港、台湾和外资企业形成“百花齐放”的局面。