（原标题：细数购房合同中常见的十大陷阱 记者：张浩呈）

    “交房时发现精装房变了样，开发商拿出了合同；房屋还未交付，就要先缴一大笔费用，开发商又拿出了合同……”购房时签订的不公平合同常常成为引燃纠纷的导火索。

　　日前，浙江省市场监管局发布了2018~2019年度浙江省房地产交易10条典型不公平合同格式条款，并对这些“陷阱合同”进行解读。

　　格式条款1：为提高房屋品质而对装饰、设备标准所作的变动，或按法律和政策规定实施以及因招投标而变更约定的主要材料和设备品牌、产地等，不视为出卖人违约。合同未约定的，以实际交付为准。

　　解读：此条款属于涉嫌出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任的不公平格式条款。该条款约定，合同已备案确定的装修价款及装修标准，出卖人未经双方协商一致，单方变更装修材料、装修标准，不视为违约，显然是出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任。

　　格式条款2：样板房的建筑形式、建筑材料、结构、外立面、庭院、景观、室内外装修等仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，具体以实际交付实样为准。

　　解读：此条款属于涉嫌出卖人减轻或免除自身责任的不公平格式条款。《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（2017年修订）》第二十条规定，全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。上述条款明显违反了法律规定，系出卖人减轻或免除自身责任。

　　格式条款3：因主管部门备案系统生成了全装修总价或者物价、房管部门公示了本项目装修单价的，该价格均系出卖人配合监管部门报备的数据，不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准，具体装修交付标准应以买卖双方书面约定为准。

　　解读：此条款属于涉嫌出卖人设置阴阳条款排除政府部门备案监管、减轻或免除自己责任并排除消费者请求支付违约金的不公平条款。这是典型的通过补充协议规避政府有关部门对全装修（精装修）商品房的限价政策监管，减轻或免除出卖人自身责任，同时侵害了买受人要求出卖人按约交付全装修（精装修）备案价格标准的合法权益。

　　格式条款4：如因国家政策原因，买受人不能办理按揭贷款的，则应在接到出卖人或银行相关通知后3日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款。若买受人未在上述规定时间内付清相应房款的，则视为买受人逾期付款。

　　解读：此条款属于涉嫌加重买受人责任、排除买受人合法权利的不公平格式条款。违反了相关司法解释规定，加重了购房者的责任，排除了购房者合理的合同解除权。

　　格式条款5：买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得合同约定的交付证明文件或尚未满足合同约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。

　　解读：此条款属于涉嫌出卖人免除自身责任的不公平格式条款。根据《合同法》第279条、《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条等规定，竣工验收备案是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件，即交付经竣工验收且质量合格的房屋是开发商强制性的法定义务，该法定义务并不因买受人的同意而免除。

　　格式条款6：买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、物业专项维修资金、契税、产权登记费、公共能耗费、面积差价款等，否则，出卖人有权拒绝交付，延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担。同时，该商品房毁损、灭失的风险以及所发生的水费、电费、物业服务费等自本合同约定的交付期限届满或出卖人发出的《交房通知书》确定的最迟收房日后次月起由买受人承担；商品房保修期亦自此期限起算。

　　解读：此条款属于涉嫌加重买受人责任和出卖人免除自身责任的不公平格式条款。该条款约定，出卖人一方面拒绝向买受人实际交付，另一方面又要求买受人承担交付后的毁损灭失、保修期起算、物管费、能耗费等风险和责任，加重了买受人责任、减轻或免除了自己责任。

　　格式条款7：买受人同意，出卖人可根据项目开发建设的具体情况及需要，对建筑区划内的物业服务用房的面积、功能、用途、坐落位置等作一定的调整，若因上述调整需要征询买受人相关意见或举行听证程序的，买受人授权出卖人代为行使相关权利。

　　解读：此条款属于涉嫌规划设计变更情形下加重买受人责任、不当排除消费者主要权利的不公平条款。该条款约定，买受人同意出卖人可根据情况需要，做规划设计等变更调整；变更调整需要征询买受人相关意见或举行听证程序的，买受人授权出卖人代为行使相关权利的约定。这明显是加重了买受人的责任，单方排除了买受人的知情权、选择权等主要权利。

　　格式条款8：本合同约定的交房与办证时间互为关联，若出卖人逾期交房的，则出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。

　　解读：此条款属于涉嫌交房与办证双重违约情形下减轻或免除自己责任的不公平条款。根据《城市商品房预售管理办法》规定，合同约定的交房与办证时间确实互为关联，交房时间的违约导致办证时间的延迟；出卖人逾期交房的情形下，除承担逾期交房的责任外还应承担逾期办证的违约责任。而上述条款的约定，显然属于出卖人利用格式条款减轻或免除自己违约责任的情形，侵害了买受人合法权益。

　　格式条款9：根据小区整体美观、方位指引、形象宣传等需要，买受人同意并认可在不改变其共有性质的基础上，出卖人对该商品房所在楼宇及楼盘的外墙面及屋面享有设立相关永久性标识（包括但不限于企业标识、楼盘案名、宣传口号等）的永久免费使用权，对此买受人无任何异议，且放弃就该等情形向出卖人及相关部门提出任何异议的权利。

　　解读：此条款属于涉嫌侵犯排除业主共有权益的不公平格式条款。该条款约定，出卖人对该商品房所在楼宇及楼盘的外墙面及屋面享有设立相关永久性标识（包括但不限于企业标识、楼盘案名、宣传口号等）的永久免费使用权，侵犯排除了业主基于共有而衍生的收益权等相关权益。

　　格式条款10：本合同签订前有关该商品房的宣传推广文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。

　　解读：此条款属于涉嫌出卖人免除或减轻自身责任的不公平格式条款。该条款约定，销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，不视为合同的要约或组成部分，没有合同约束力，属于典型的开发商利用格式条款免除或减轻自身责任条款。