（原标题：“政策+资本”双驱动商业地产市场进入绿色投资时代 记者：潘晓娟）

    金融与地产两大支柱产业的发展模式正面临转变。近年来，源自西方的“绿色金融”和“ESG责任投资”概念已经逐步被国内金融机构和房地产开发商接受并纳入企业发展战略之中。可以预见，在未来几年内，绿色金融在我国将迎来快速增长。

    “在政策与资本的双重驱动下，中国绿色金融与绿色建筑的发展与投资潜力已经成为市场瞩目的焦点。”仲量联行中国区评估咨询服务部高级董事甘启善近日表示，无论是开发商、投资者，还是专业服务机构，都应当把握时代机遇，积极拥抱绿色、智能、创新的理念，才能在新时期持续成为房地产行业的领跑者。

    绿色金融与绿色建筑加速融合

    随着可持续发展日益成为共识，绿色金融也逐渐成为全球金融机构和监管部门的发展关键词。在全球范围内，无论是政策指引还是投资规模，金融机构和监管部门都在向绿色金融倾斜。业内相关专家指出，自2012年引入绿色信贷以来，我国已经建立了价值超过1万亿美元的世界第一大绿色信贷市场，绿色信贷规模已经占到贷款总额的近10%。2018年，符合国际绿色债券定义的中国绿债发行额达到2103亿元人民币，占全球发行量的18%，中国由此成为仅次于美国的全球第二大绿债发行国。

    10月29日，仲量联行发布的《绿色金融与地产白皮书》指出，中国商业地产保持稳健，增值型物业投资策略逐渐成为市场主流，采用节能、经济、环保和资源高效利用等方式所打造的绿色建筑因其增值效益开始受到机构投资者的关注和青睐。

    仲量联行相关分析师认为，政策和投资需求引导下，绿色建筑巨大的潜在增量将使市场迎来更多的优质资产，因此绿色金融与绿色建筑在未来将进一步融合，推动商业地产市场进入绿色投资时代。

    量化绿色资产投资回报势在必行

    针对房地产投资者投资于绿色资产的决策要素、驱动因素和回报预期，仲量联行联合全球房地产ESG绩效评估机构“全球房地产可持续性指标（GRESB）”向超过60家来自房地产开发商、地产投资基金、独立资深投资者发起调查研究，并在白皮书中公布调研结果，旨在全面解析中国绿色地产的投资前景。

    绝大部分受访者在此次调查中认为，绿色建筑认证与评级为优质资产提供了投资“标签”和保证，因此成为考虑投资的先决因素。与传统资产相同的是，财务回报依然是绿色投资的主要驱动因素，绿色理念的执行也须符合市场化的经济效益。大约85%的受访者认为绿色资产具备更大的升值潜力，平均持有期为9.7年，远远超过市场上大部分投资基金4～6年的持有期。与此同时，接近70%的受访者认为绿色资产可达到更高的内部收益率（IRR），其中有接近一半的受访者预期IRR的提升有望达到5%左右，也因此对绿色资产表现出更大的关注度和偏好。

    有25%的受访者曾在过去五年进行过有关绿色资产的升级。对此，仲量联行华东区物业与资产管理部总监张启威分析说，业主方和投资者在控制改造成本、达到能效目标和获取升值收益等方面并无把握，相关专业服务机构有必要尝试量化实质性投资回报，以期更好地彰显绿色资产的价值，增强投资者信心。

    绿色认证带来超额溢价与回报

    目前，绿色建筑认证作为一种投资“标签”，是投资者在做出决策时最为看重的标准。科技发展日新月异，房地产科技（PropTech）、未来办公（Future of Work）等理念已经被越来越多的房地产从业者接受并付诸实践。

    在众多国内外认证体系中，LEED认证体系具有较强的行业影响力。在美国绿色建筑委员会的支持下，仲量联行对北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和香港等中国主要城市中发展区位相对成熟的办公物业进行深入的数据分析后得出结论：拥有LEED认证的办公楼在租金与资产成交价方面确实存在不同租金水平和售价溢价。

    截至2019年上半年，拥有LEED认证的办公楼平均租金比非绿色认证的办公楼高出6.1%～13.8%。在物业成交方面，全国范围内核心商务区LEED办公楼的平均交易单价远高于非LEED项目，北、上、广、深等一线城市的LEED认证项目更具有至少10%的售价溢价，其中上海和深圳的绿色办公楼的成交溢价甚至超过租金溢价。

    仲量联行在经过测算评估发现：如果将运营成本和改造成本纳入考量，绿色建筑的内部收益率比投资于非绿色建筑高出约2.5%～2.8%，与大部分投资者预期相符。甘启善分析认为，正面的IRR对投资回报稍低的项目仍有其战略意义，投资者可透过绿色改造填补原先IRR上的缺口，从而推进有关项目，并且可通过更高效的资产管理和执行能力进一步提升收益率。

    在仲量联行看来，绿色建筑、智能建筑将成为新的行业标准，需要围绕绿色建筑构造可持续发展投资全周期管理体系，通过融合智能物业管理优化运营系统，结合楼宇数据纳入评估模型，以及鼓励项目管理者在立项初期就以更高的绿色建筑认证级别为目标，利用这三大举措助推商业地产的可持续发展。