（原标题：客观看待 北京写字楼住宅租金双降 记者：张一鸣）

    北京写字楼和住宅的租金在2019年下半年出现的双双下降，并未出乎市场意外，其中写字楼的租金下滑主要受到市场供应量增加，空置率不断攀升影响；住宅租金的下滑主要受到需求不足影响。但不管对于写字楼还是住宅，北京依然是需求相对坚挺的市场，短期租金的下调，并不意味着长期走势的低迷。

    过去五年里，北京房租经历了一轮快速上扬，特别是住宅的租金，曾在2018年达到阶段性高峰，当时舆论质疑，长租公寓抢房变相推高房租。进入到2019年下半年后，之前的涨幅在需求回调后，快速下调，并创下阶段性低点。写字楼的租金要比住宅的租金率先进入到下行通道，主要是受到最近几年供应量不断放大影响，一些新进入的写字楼低价入场，拉低了市场的成交价。

    历史经验表明，租房市场的价格即便出现短时间的背离，最终也将由供需市场决定，而影响房租走向的核心因素是企业和居民的收入水平，未来房租的变化将随着企业或者居民收入水平的变化而波动。

    2018年，北京地区生产总值比上年增长6.6%；全市居民人均可支配收入超过6.2万元，比上年实际增长6.3%，与经济增长基本同步，而北京住宅的租金却出现大幅上扬，这种涨幅不仅与居民收入的增长速度相背离，也透支了房租未来的涨幅。

    不管是房屋买卖市场还是房屋租赁市场，脱离供需基本面的过快上涨，都将最终回归到真实的供需上，相比房价，除去投资需求的房租的变动，更能反映真实的供需关系。

    最近几年，北京市人口的净流出对房租的影响正在显现，房租从早期的爆发式上涨，逐渐放缓，甚至下调。而北京市的房价，特别是二手房也已出现明显下降，又与房租的回调形成呼应，但影响两者走向的因素仍存在明显不同。住房带有一定的金融属性，容易受到宏观政策，特别是金融政策影响，而租房更多是满足人们的基本生活需求。

    从长期看，人们对住宅的租房品质要求将不断攀升，一些高品质的出租房将更容易得到租房人的认可，相对多元和多层次的租房供需格局也将逐步形成，一些基本的社会保障由政府的廉租房兜底，相对高端的公寓将提供给对住房有要求的高端人士，中间阶层由市场化的租房市场供应。而对于写字楼市场，随着供应井喷期的结束，写字楼的供应量增速将明显放缓，将有效缓解日益扩大的空置率。