杭州因其所处长三角重镇的独特地理位置和连续蝉联大陆最佳商业城市的良好投资环境，正从休闲旅游城市迈向更综合的、与世界经济接轨的商务杭州。    

　　黄龙商圈一直被业内视为杭州最具国际化办公元素的区域，而世贸丽晶城EAC项目更是其中之翘楚。2006年以来，发展商浙江建工房地产开发集团有限公司推出高端商务物业世贸丽晶城EAC，使得世界500强公司在杭州市场能够找到符合他们租赁和整体收购功能要求的物业。

　　随着全球化浪潮的深入，杭州商务地产必将进入一个国际化的竞争平台。杭州国际性商务地产的前路怎么走？日前，由杭州市西湖区政府、杭州对外贸易经济合作局、浙江省房地产协会、美国建筑师协会联合主办，浙江建工房地产开发集团有限公司承办的“EAC国际（商务）地产发展模式中国论坛”上，来自国际城市规划、建筑规划设计、商务地产运营、金融等领域的大师、专家、学者，共同探讨了有关国际商务发展模式方面的最新话题。

    黄龙商圈，
    杭州国际性商务地产的集聚点
 
　　发言人
　　郑荣胜 西湖区区委书记

　　目前，西湖区的生产总值当中第三产业的现代服务业已经占到了GDP的75%以上。而如何从现代服务业大区向服务业强区迈进，将是我们今后努力的方向。

　　黄龙商务区是西湖区发展最成熟的商务区之一，吸引了像世邦魏理仕、西门子等多家国际顶尖的知名机构和世界500强企业的入驻。世贸丽晶城EAC更是黄龙国际商务区的典型支柱，在国际商务地产发展模式方面进行了非常有效的探索，其规模之大、档次之高、模式之新、合作伙伴之强，创造了杭城的楼宇之最，代表了目前杭州高档商务楼宇的最高水平。因此，作为所在地西湖区人民政府，我们将继续创造有利的环境，全力推动和支持黄龙国际商务区楼宇经济的发展，加快把黄龙商务区打造成为国际一流的中央商务区。
 
商务地产
提升城市的国际地位
 
　　发言人
　　贾生华 浙江大学房地产研究中心主任

　　如果说商业地产是一个城市的商业交换、贸易的中心，那么商务地产就是这个区域、这个国家，甚至全世界经济的首脑中心。商务地产发展的历程与城市发展的阶段有关系。城市升级不是简单的面积上的扩张，而是更重视功能的强化和改进。信息化、全球化、网络化带来的城市功能的升级，商务地产的主要作用是带动产业的发展，带动区域的发展，在全球范围里面进行信息资源的整合。

　　浙江的民营经济产业集群发展起来后，需要通过商务功能进行提升，所以杭州大力发展商务地产，对于浙江省，甚至长三角产业升级都是具有很重要的意义。过去都说杭州是上海的后花园，这意味着商务功能缺失，只有休闲、度假、居住功能。有了商务功能以后，我们可能在某些环节和某些领域方面走在前台上，城市的国际地位也会因为商务地产而得到提升。
 
杭州国际性商务地产的本土模式
 
　　发言人
　　祝惇若 世邦魏理仕中国区高级董事总经理

　　杭州本土的商务地产市场多年来一直被业界和媒体人士以“住商倒挂”和“温淡”概而言之，该局面在世贸丽晶城EAC项目良好的市场表现后获得彻底转变。EAC集高端写字楼、顶级酒店式公寓、高尚住宅、品牌商业和豪华酒店于一体，把传统的分散建筑转变为现代的综合建筑，体现了集聚的效应，也提升了这一区域的商务功能。

　　世贸丽晶城的成功之路，在于开发理念、产品标准、运营模式、营销模式的国际化。

　　杭州过去的多数写字楼产品在建筑材料、外观、电梯、停车位、楼板承重等方面存在缺陷，对跨国企业选择驻点造成了困扰。建工房产把国际最先进的写字理念引入EAC，成为长三角第一个获得美国LEED绿色认证的项目。在运营模式上，过去的房地产投资常常是短期行为，体现为产品的现金销售模式，而EAC是杭州第一个拥有全产权的情况下采用租售结合模式的商务地产项目，这为确保写字楼入驻的质量以及商业业态高端规划的落实提供了强有力的支持，继而为整个物业的系统性经营、物业品质的维护以及未来升值创造了良好的条件。

　　再次就是营销模式的国际化。EAC提供的不是产品而是商机。发展商为EAC的业主创立起巨大的国际商务服务共享网，打造全球高效商务平台，在这个平台上入驻客户既可以享受到EAC其他租户等第三产业高附加值国际机构的全球商务服务，而同时入驻客户也可以服务于其他业主。
 
杭州国际性商务地产的美国范本
 
　　发言人
　　Kirsten Benton 美国商业地产协会理事

　　中国经济的迅猛发展，推动了房地产和商务地产的快速崛起。要想成功，机遇良多，但是没有周全的计划和流程，项目就可能付之东流，当今以美国为代表的国际商务地产成功营运经验可供中国借鉴处。

　　首先是管理计划，这是商业地产取得成功的关键之一。管理计划的制订必须量体裁衣，适应激烈的市场竞争，同时完成财务目标以及保证建筑的质量和功能。财务管理和成本管控都很重要，财务管理和成本管控包括清晰的人事和软件管理运用和使用，对员工进行培训，以使员工工作能够高效。

　　其次，成功营运国际商务地产非常重要的一点，就是运营商必须树立起服务品牌，为客户提供高质量的服务。员工培训应该包括管理的技能、客户管理、降低风险的技能、消防技能，同时还有定时或者是控制时间的技能。

　　再次，协调各方的关系也极为重要。地产商必须要吸引外资，同时必须要和承包商搞好关系。
 
EAC最受国际基金青睐
 
　　发言人
　　姚蔚 房地产基金高级副总裁兼中国首席投资官

　　国际房产投资基金分两类，一种是希望有快速的回报，另外一种是长期持有的投资回报。长期型投资基金对商务中心、办公楼、经济型酒店等项目非常感兴趣，而在二线城市，长期型投资基金会倾向于收购当地的购物中心，其目的是把房产项目做成资产包，上市以后将资产包发行债权。

　　在目前国际市场资金短缺情况下，国际房产投资基金对合作伙伴品牌效应的关注显得更为突出。EAC 应该是杭州房产行业内受到国际基金大鳄青睐最早最多的项目，这一切已说明EAC的开发，使得国际基金机构在杭州市场能够找到符合他们租赁和整体收购功能要求的物业，具备了实现房产品转换为金融产品的重要前提。

　　商务地产的开发是资金投入密集、开发经营周期长的项目，既有物业开发的风险，又有后期管理经营的风险，不是每一个开发商都可以做商务地产开发。做商务地产最怕的是不懂房产的人进来，这样就对市场造成捣乱。应该说，世贸丽晶城EAC项目做为杭州本土开发商成功开发的商务地产项目，已经可以跟国际知名品牌开发商的项目构成竞争对手。
 
国际商业地产规划的发展趋势
 
　　发言人
　　饶及人 美国纽约市曼哈顿区驻中国地区商务代表、前美国纽约规划局局长

　　“郎怕入错行、女怕嫁错郎”，商业地产最怕定错位，同时商业房地产最怕一厢情愿，一旦商业房地产的定位错位，它在建好后吸引不到客源，将浪费大量的城市资源，同时也会破坏大量的城市生态，影响老百姓的生活质量。做商业房地产必须有长期持有的打算，因此开发之前必须先策划、先招商，然后才着手设计，最后才建设。

　　欧美发达国家和中国的商业地产开发程序正好相反，在中国基本上是先有地块，然后按照城市规划建设的要求去做规划设计，再做建筑设计，有些可能到了封顶或者成熟期间才有商业布局，同时业主进来了以后再根据实际回调。欧美则是先做商业布局的规划，再做建筑的规划布局，然后再综合各个管理部门准批规划，即首先要有商家，看商家的需求，比如这个地方需要的是银行、餐厅、酒店、百货商场还是写字楼？需要多大的量？配套的停车场等需要量要多少？这些方方面面都有扎实的需求后才行动。

　　国际商业房地产发展的趋势，规划的的时候必须注意到竞争因素、环境因素、支持因素、需求因素、政府因素。另外，复合型商业地产要与地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。如果经营者的经营思路产生偏差，不注重商业经营和物业的后续管理，就会造成商业城和商业街日渐箫条。

　　我们一行专家参观了EAC写字楼未来样板房，该项目无论从建筑风格、外型、内部硬件、空间环境都非常好。当然，EAC的真正成功，要5年以后才能煮酒论英雄。如果能在运营、物业管理等方面可以跟进，那将是一个非常成功的项目。
 
　　浙江省房地产协会会长 唐世定
　　国际化视野带来杭州商务地产全新机会

　　杭州的商务地产一直以来与一线城市还是有差距，杭州房地产相对来说缺少规划，有些项目盲目上马，分散经营，重销售、轻经营，并不符合市场要求。

　　这次的EAC国际商务地产论坛，汇聚了国际商务地产发展的最新观点、趋势判断、经典案例，使与会者享受到了一场来自国际商务地产最前沿的思想盛宴，相信必将对杭州中央商务区规划和城市价值重塑具有影响。