尽管上海开发商们不愿提及“烂尾楼”这几个字眼，而宁愿将其称之为“停缓建工程”或“不良房地产资产”，但这个各大银行急于往外甩的“包袱”，却实实在在地触动着部分投行和开发商的利益神经。

    在他们看来，宏观调控背景下行业内的重新洗牌和结构调整，虽加剧银行房地产信贷资产的风险，但也孕育了新一轮的市场机会。

    “由于停缓建楼宇所处的地理位置比较优越，现在很多开发商都喜欢将其改造为高档写字楼。”世邦魏理仕上海写字楼项目营销部董事许智才表示。

    而此种趋势自宏观调控以来日益明显，此前开发商曾热衷于将其改造为酒店式公寓或产权式酒店，如今此状况似乎已不多见，取而代之的是更多的烂尾楼正变身为高档写字楼。

    目标转向

    调控风暴之前，烂尾楼改造成酒店式公寓和产权式酒店曾被开发商们看好。目前沪上几处有名的酒店式公寓大多由烂尾楼改造而成，有的单价甚至高达2万~3万元，但开盘几个月内销售率仍超过80％，有的甚至达到100％。

    “无可否认的是，近两年投资风潮迭起，有很大一部分房产是投资者买进的。”一位曾多次进行此类操盘的代理机构负责人感叹道，“眼下烂尾楼改造再行此举，可能不容易再现当年盛景了。”

    但在上海住宅市场趋冷的形势下，手中握有“烂尾楼”的开发商们不约而同地见风使舵，及时调转方向。这一次，他们的目标是写字楼。

    而仲量联行近日发布的2005年度上海房地产市场回顾报告无疑为上述现象作了最好的解释――2005年上海写字楼租金大幅上扬30％，而各区空置率却保持在个位数。

    仲量联行中国区董事陈立民告诉记者，浦西写字楼租金上涨最快的区域在南京西路商圈，而浦东是在小陆家嘴。“供不应求状态将至2008年方能告一段落。”

    这样的形势下，由烂尾楼改建而成的写字楼似乎成了供需缺口的有效补充。

    位于徐家汇商圈的“飞州国际广场”曾被业界称为烂尾楼改造成写字楼的成功个案，它曾以单月销售15000平方米一度创造了上海写字楼销售的新纪录，而且其最高成交价达3225美元/平方米。

    “徐汇区甲级写字楼比例只占到全上海的约6%左右，而徐家汇作为上海的六大商务圈之一，这个比例明显过低，按理论推算远期应该达到16%。”许智才这样解释由飞州国际广场销售能如此火爆的原因，“缘由就在于它正填补了徐家汇地区高档写字楼的空白。”

    飞洲国际广场事实上并非个案。据记者了解到的情况，目前沪上有多个甲级写字楼，如均瑶国际广场、天安中心、南证大厦等，其均为脱胎于“烂尾楼”而来。

    去年秋季以来，上海的烂尾楼改造更是开始加速启动。著名的上海“烂尾楼王”――北外滩“大正三角地广场”，被上海宝矿进出口有限公司购入后，已在去年10月以“BM TOWER”的名字上市销售。

    宝矿一负责人曾透露，该公司接手该项目时整个建设已完成90%，整体结构和外墙装饰工程也完毕。“只剩下最后的内部配套建设以及少量的市政配套、环境建设等，续建工程耗资估计近2亿元，待项目全部完成后每平方米成本预计在8000元左右。”

    而随着整个北外滩建设动作加大，一些临江住宅单价已达15000元，作为商用性质的办公楼自然价格还在其上。

    不仅是本土的实力开发商看中了这块“肥肉”，一些境外巨头也对上海烂尾楼青睐有加。新加坡地产大鳄腾飞集团去年也一举砸下8亿元巨资，以烂尾楼为跳板攻入上海商业地产。

    据新加坡腾飞中国公司总裁吴多深透露，同样位于徐家汇商圈的腾飞大厦，包括2.5万平方米30层高的写字楼，以及1.4万平方米购物中心。在腾飞收购之前，这里是一个长达6年的烂尾楼项目。而现在除了顶楼用作腾飞大厦中国总部以外，写字楼的出租率已高达100%。

    “未来1～3年内，腾飞将携引入的地产私募基金投资上海。”吴多深称，“如果有合适的烂尾楼项目，它将是腾飞继续考虑的对象。”

    分割出售是最优途径？

    而观察这些烂尾楼变身的写字楼营销，一个可以发现的共同点是：沪上众多成功的烂尾楼包装案例，最后竟都是以分割出售作为资金回笼的方式，鲜有接盘方将项目作为长期持有的商用物业。

    地处南京西路顶级商业圈范围内、停工十年之久的沪上最大的烂尾楼“东海广场”也不例外。13亿元巨资易主浙江绿城后，日前得以重生。据绿城内部人士透露，将采用通常的操作手法，即先投入资金进行续建、改建，然后分割出售获利。

    而均瑶集团玩转资本，让位于徐家汇肇嘉浜路的烂尾楼金汇大厦“咸鱼翻身”的战绩，最有说服力的是数字：“均瑶国际广场”系原均瑶集团董事长王均瑶出手3.5亿元（内含2亿元装修费）购入，总计8万平方米，出售单价1.4万元，这一算结果的确惊人――均瑶集团弹指间进账7亿元以上，资本回报率超过200％。

    “毕竟是搁置数年的建筑，其早期规划的不足已难以弥补，决定了烂尾楼改建后品质较难胜于新开发项目。”一位业内人士坦言，走分割销售路线既符合建筑本身的实际，又可以快速回笼资金获得回报。

    在这种分割出售为主的情势下，一些地段优势不明显，或者改造潜力不强的烂尾楼被开发商们定位于为中小企业量身定做的产品――小户型写字楼自在情理之中。

    许智才告诉记者，在写字楼租金抬升及由此产生的高租金回报推动下，近来一些企业开始变租赁为购买，尤其是一些中小企业有强烈购买意愿，他们虽然购买的标的不大，但需求特征十分明显。

    大华集团营销管理中心副总经理杨子江也坦承，一些金融机构和投行都流露出整幢收购汇智大厦的意向，而决策过程显然赶不上市场的零售速度。一开盘已预订20套，机构投资者只能考虑裙房收购和整层收购的模式。

    资料显示，徐家汇甲级写字楼日租金普遍已达0.7美元~1美元/平方米,而新开盘写字楼售价为2.5万~2.8万元/平方米，年投资回报率在8%~10%之间。

    “就目前沪上楼市现状而言，：写字楼的投资效能较住宅更为突出。这无疑也将吸引一些个人投资者。”许智才表示，“旺盛的需求是目前烂尾楼改建成写字楼的重要支撑。”

    “近期我们将要求各区采取灵活的措施，进一步把上海所有的烂尾楼推向市场化，并积极引导司法介入。”上海市建委一位官员表示， “争取把烂尾楼复杂的债权债务进行合理的剥离，吸引开发商前来投资。”

    政府有关部门的强势介入，显然将更加有利于烂尾楼的快速消化。而另一个将引起开发商对烂尾楼争而食之的重要原因，在于去年上海商业用地的“冰火两重天”。

    从去年的五次土地公告可以看出，去年上海推出的商业用地比重很大，少量土地竞出天价，大部分土地却少人问津，尤其一些远郊商业地块，规划周期比较长，区域内同质供地量又比较大，从而造成了市中心成熟地段的商业用地争夺“白热化”，而远郊地区商业地块遇冷。

    “预计今年土地供应可能还将延续去年的势头，在寸土寸金的商圈无地可拿的情况下，烂尾楼自然是上佳选择。”陈立民说。