投资商用物业之持有风险

    方法论

    对于没有商用物业持有经验的人来说，无论之前有多少住宅投资经验，无论之前怎样熟读每一条租赁合同条款，除了可能有超出预期的空置时间之外，还会突然冒出一些毫无征兆的问题，打一个措手不及，发现租金降也不合理，不降也不合理，空置着的商用物业虚弱无比，高昂的持有成本，给租客借机压价的底气。

    至少预留3个月的持有资金

    “拖欠房租———空置———再出租”是商用物业持有过程中最为经典的“杯具”。尤其是对于中小投资者来说，面临的租客也是中小型公司。若参考2009年一份关于深圳、广州等五城市中小企业生存周期的调研报告，其中引用了各地工商局的注册和注销数据，显示深圳3年以内倒闭的公司占到全部倒闭公司总量的63%以上，平均生命周期为2.55年，所以租客的生存状况尤其是那些刚刚成立不久的小公司的消失概率，完全是可以预计的。

    “杯具”通常都是从拖欠房租开始，几经扯皮终于劝离，不可预测的空置期后，再次对外出租，这三个环节无一不是耗时、耗力、耗财的。更有甚者，现在都用笔记本电脑，一夜之间公司蒸发，连电脑都不会剩下一台，满屋子的桌椅板凳，找个收旧货的过来估个价，发现无论如何也超不过500块。对此，专家建议一定要在租赁合同中严格规定交租时间，一旦超时果断解决，拖延只会让你更加被动。

    除非租赁市场特别旺盛的片区，通常来说商用物业的空置期远远超过住宅，2-3个月是比较幸运的，不少写字楼投资者都会遇到空置6-12个月的经历，而一位社区铺的投资者则表示由于修地铁，他的商铺也已经空置了1年多。专家建议，为了避免将来因为资金断链而匆忙抛售，一定要预留持有资金，可支持3个月的资金是起码的。

    在持有资金方面，各位专业人士也都提醒务必先将物业管理费了解清楚。对于一些号称高端或者成熟的写字楼或商场，动辄20多元/平方米/月的物管费并不罕见，如果持有商用物业面积较大，物业管理费绝对是笔大开支。专家甚至建议如有可能，未来加息之后月供的增加以及将来若开征物业税(专题 论坛)带来的持有成本再度增加，最好也能提前有所考虑。

    租金下降或影响将来出售

    超过3个月没租出去已经严重影响了业主的信心，如果超过6个月没有租出去，问题就已经超出了心理范畴，而是实实在在将要出现经济危机了。所以难免有业主会在最后时刻，降低租金，尤其是对于可比性较差的商铺来说，租金弹性相当大。当然，此举对于资金相当有压力的投资者来说也属明智之举。

    但是对于准备在租期内转手的投资者来说，还有一个问题最好还是一并考虑在内。商业地产多数时候不是从租金倒推出价格，就是从价格倒推出租金，下一个接手的人想必也难例外。若他以投资回报率作为考量一个物业是否值得买进的最核心的内容，一旦租金降下来，或者承诺N年之内租金不上涨，都将影响整体的投资回报率的排名。对于商用物业而言，一张不划算的租约或许能够帮你度过短期的难关，但是却有可能成为将来物业出手的一大障碍，这个问题专家建议还是需要考虑，包括将来遣散低租约的租客需要多少费用，都不妨早做计算。

    此外，所投资的物业出现行业扎堆现象，一些成熟片区的写字楼经过很多年的沉淀，留下来的公司会集中在几个行业，那么接下来你的租客出现在这些行业的概率就要大很多，如果眼见有的行业日渐没落，“三段论”频繁发生，选择退出也未尝不可。再者，若发现承租公司在进行违法经营，没有进行租赁备案的业主则要承担的相应连带责任，这种情况若无法报警寻求解决，还是提前解约，收回房屋为宜。

    理财贴士

    小心物管费被拖欠成“天文数字”

    对于没有进行过写字楼投资的人来说，拖欠物管费的数额之大可能是难以感受到的。以罗湖某写字楼为例，租金不过是50元/平方米/月，但是物管就有可能高达20多元/平方米/月。通常租赁时都是采用两押一租，拖欠3个月的物业管理费可能会接近2个月的房租。有写字楼投资客反映，在某一租客悄然离场后，发现欠下的物业管理费竞高达十几万，他后来算过一笔帐，租客欠下的物管费已经撤底冲抵了楼市上涨带来的收益。对他来说这套写字楼持有2-3年，就这一单物管欠费，险些变成负收益。专家建议，与物业公司保持定期联系，一旦发现苗头不对，一定要联合物管公司催缴或发出正式的书面声明，不要让自己成为租客的物管ATM机。