随着房产调控压力持续加大，各地楼市普遍降温，海南、山东等滨海城市的海景房旅游地产和杭州、江苏等地区的商业地产开发商为了扩大销售、吸引消费者，纷纷到各地推销房产。面对形形色色的旅游、商业地产促销活动，大多数消费者很难辨别信息的真实性，相对本地房产，异地置业潜在的风险更高。

    异地购房下单容易退房难

    8月24日，富阳工商分局市场合同科干部接到一名临安消费者的电话求助。

    求助人卫女士，今年7月2日通过富阳某房产中介公司介绍去山东乳山市看海景房。在工作人员甜言蜜语之下，卫女士当场订了一套总价18.6万元的房产，约定首付7.6万元，余款11万元以按揭贷款支付，当日卫女士与乳山市某置业有限公司签订了《认购书》，支付定金2万元。认购书签订4天后，富阳中介公司告知卫女士，因其名下已有两套住房，第三套不能按揭了，建议卫女士通过“假离婚”或是借用他人名义申请贷款。卫女士拒绝“变通”建议，表示不能按揭买不起房了，要求退还定金。从7月中旬至今，卫女士往返临安、富阳五、六趟，反复要求解除认购书退还定金，但房产中介始终没有明确答复。无奈之下，卫女士从互联网上找到富阳市建设局房管科的电话并求助，而后又找到了富阳工商分局市规科。

    8月25日上午，卫女士再次赶到富阳，与中介公司协商不成后，带着行囊、求助信来到分局市场合同科。鉴于卫女士与中介公司没有签订看房委托协议，如果中介公司否认山东金长城项目的代理行为，卫女士将只能到山东向乳山市某置业有限公司讨还定金。为最大限度地保护消费者合法权益，调解人员一方面严肃批评中介公司不与消费者签订看房委托协议的错误行为，指出建议“假离婚”或是用他人名义申请贷款的社会危害性；一方面向中介公司说法析理。按照浙江省高级人民法院关于审理房产新政下房屋买卖案件的司法指导性意见规定：合同中约定按揭贷款的，如果因不能办理按揭贷款导致无法履约，可以解除合同，返还已收受的定金，但可要求买方承担为订立合同而实际发生的费用。因此，卫女士要求退还定金是符合法律规定的。通过耐心调解，中介公司承诺帮助卫女士解除认购合同，返还定金2万元，卫女士支付中介公司看房、退房费用500元，当场签订了《合同调解协议》。10月24日下午这笔退款终于划到了卫女士的银行卡上，她激动地将喜讯告诉工商调解人员。

    8月份，富阳工商分局还帮助本市新登镇的黄女士等3名购房者，解决了因认购海景房与中介公司的定金借款纠纷。黄女士等3人分别向中介公司支付车旅费500元，中介公司返还了黄女士等人欠条三张合计金额5万元。

    促销广告美轮美奂却未必“靠谱”

    为了吸引消费者下单，开发商的营销方式可谓五花八门：广播、电视、报纸媒体广告；电话、短信营销；大街小巷张贴“紧急通知、特大喜讯”传单；公园、超市门口打宣传图板、散发看房名片；异地设立临时看房接待中心；委托当地房产中介机构组织“免费看房团”等等。

    售房广告用语往往美轮美奂、极具诱惑：只需付个首付，返租五年，租金丰厚；每年最低8%-10%租金回报，店面已招商100%；首付20万元起，商铺火爆销售中；最具投资价值名盘、世界级湾区藏品、沙滩上的顶级人居；酒店式公寓，四星级标准装修，拎包入住；临海，最近的房子离海只有80米，站在窗口大海一览无余，温度适宜，避暑、休闲的好去处等等。

    房地产广告发布规定：房地产广告未取得预售、销售许可证不得发布预售、销售广告；发布预售、销售广告必须载明开发企业名称、代理销售的中介服务机构名称、预售或者销售许可证号；涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确，预售、预租商品房广告不得涉及装修装饰内容；使用建筑设计效果图或者模型照片的应当注明；不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。因此，所谓的返租、最低10%租金回报、四星级标准装修、最具投资价值名盘等等宣传都是不允许的。

    相比其他推销方式，由本地合法的房产中介机构代理的置业项目相对“靠谱”，对纠纷调处也比较有利。卫女士、黄女士等人的海景房订购纠纷能顺利调处，正是因为该项目在富阳的代理机构合法，且经营者在工商人员的教育下，能正确认识自己的错误行为并自觉进行纠正。

    异地置业注意“五看、五防”

    工商、建设部门提醒广大消费者，异地置业要注意“五看、五防”。

    一看开发商资质。要查看开发商的营业证照、资质证书和销售项目的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证等有关证明文件，防范置业项目虚假。
   
    二看代理机构资格。开发商通常委托当地的房地产中介机构代理商品房销售。建设行业主管部门规定，从事商品房销售代理的企业要具有注册资本150万元以上，至少5名持房地产经纪资格证书的从业人员等条件，并且与开发商签订商品房销售委托书。合法的中介执业规范、商业信誉等比较有保障，购房者要看看房产项目的代理中介主体资格是否合法，防范“野中介”、“黑中介”违法推销风险。

    三看限购限贷规定。当前各地执行的房产调控政策有所差异，如杭州市城区，暂停向已拥有2套以上住房的本市居民家庭、1套以上住房的外地居民家庭及未办理本市城镇社会保险的外地居民售房；而隶属于杭州的县级市富阳则自2010年10月12日起，规定本市及外地居民家庭只能新购买1套房产。对违反规定购房的，房管部门不予办理房地产登记手续。异地购房要看清当地的房产调控政策，防范因不能办理贷款或商品房预告登记而造成的损失。

    四看商品房买卖合同。商品房买卖合同一般都是开发商预先拟定的格式条款。开发商从自身利益出发，常常要设置一些不平等条款。购房者要看合同中是否有“销售宣传资料仅作为参考，没有合同约束力；政府部门的通知（停电、停水）、重大技术问题（地质状况）等属于不可抗力，交房期限顺延，出卖人不承担逾期交房责任等；买受人逾期付款的按日向出卖人支付万分之一的违约金，出卖人逾期交房的按日向买受人支付房价款万分之零点一的违约金；本公司保留最终解释权”等内容，防止被房产商擅自扩大“不可抗力”、违约责任不对等、免除广告宣传约束力等霸王条款侵权。

    五看销售宣传广告。商业、旅游地产宣传广告大都言辞华美且极具诱惑，如“每年最低8%-10%租金回报，店面已招商100%”、 “最具投资价值名盘、世界级湾区藏品、沙滩上的顶级人居”、“酒店式公寓，四星级标准装修，拎包入住”、“临海，最近的房子离海只有80米”等等，吸引购房者下单。广告虽美妙但未必“靠谱”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格有重大影响的，应视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦视为合同内容，如违反应承担违约责任。因此消费者购房前要看清宣传广告、楼书传单等宣传资料，对开发商、代理中介的口头承诺和宣传都应要求写入商品房买卖合同或中介看房协议，注意保存书面证据，防止被虚假广告误导。