开门做生意，遇到的头一桩事就是找门面。称心如意门面房不好找，于是一个群体诞生了，民间叫他们“二房东”，法律上的说法是“承租人”。从“二房东”手上租房子的人，法律上叫“次承租人”。
    承租人和房东的租赁关系有一纸合同为证，而且这个合同一定是有期限的。但现实中，次承租人往往是该物业的实际经营者。生意好做，老板当然希望能长期租赁；生意不好做，老板想的可能是早点关门大吉。本期嘉宾律师曾遇到过多个承租人与次承租人签订超过原承租合同期限的转租合同。那么，次承租人与承租人签合同该注意什么问题？承租人要怎么做才能维护自身权益呢？

    【案情回顾】

    A公司系一家宾馆，其承租了某房东的某处房产用于宾馆经营，承租期限为10年，至2010年12月31日。
    2008年8月，A公司与张某签订一份客房的承包经营合同，双方约定承包期限自签订之日起至2013年8月。
    在张某经营3个月左右时，因经营不善等原因，便开始拖欠承包金以及拒绝支付水电费用，A公司经多次催告无果，遂根据双方约定解除了合同。后张某以合同无效为由诉至法院，后又以A公司在期限问题上存在欺诈为由，要求撤销合同。A公司提起反诉，要求张某支付拖欠费用及相关违约金。

    【案件聚焦】

    A公司认为，与张某签订承包合同，就期限等所有问题已作明确告知，之所以签订5年承包期合同，系张某执意要求且花代价从前承包人处接手的，对A公司与房东的期限均完全了解，不存在隐瞒，且A公司必然会与房东续签；其二，双方合同因张某的严重违约已合法解除，并无撤销的必要；其三，张某仅仅经营了3个多月，且未有任何投资，合同签订2年或5年对其没有任何实质影响，不足以达到合同可撤销的程度。
    张某却认为，A公司未向其披露其与房东的期限，且A也未提供相应证据证明已作告知，构成隐瞒事实的欺诈；其二，合同虽已解除，但不影响法律上其主张撤销权；其三，自己虽未投资，但合同期限问题影响其签订合同的真实意思表示。

    【律师建议】

    本案暂不探究双方系租赁还是承包关系，仅从两个期限问题（即房东与A公司租赁合同期限、A公司与张某的期限）不一致，A公司超期签约（转租或转包）的实际情况，是否可以撤销合同角度予以分析。
    第一，尽管A公司陈述其确系在合同签订时予以了告知期限问题，且张某也有义务知晓该期限问题，我们也相信A公司与张某事实上就期限问题达成一致，但毕竟A公司没有有力证明进行了告知，这点对其不利。
    第二，从转租角度而言，根据最高法院的司法解释，超期转租仅是超过部分无效，若张某坚持主张合同无效，没有法律依据。
    第三，针对本案合同已解除，且张某未在法定三个月期间起诉认定A公司解除行为无效，先后以合同无效以及合同撤销起诉，律师认为，张某在主张权利上对请求权基础的选择尚有欠缺。
    第四，从保护正常经济活动角度看，事实上本案撤销合同并非是一个好的选择，不利于经济经营活动的稳定，应本着实事求是的态度，促成双方达成调解协议。
    综上所述，律师建议，在房屋租赁转租活动中，应该十分注重两个期限问题，从承租人角度而言，应有书面的明确的告知，或者在合同条款中加以明确，避免法律风险；从第三人而言，应充分了解承租人与房东的租赁期限，综合评估后签订合同，避免产生不必要的损失。