在租金高企的当下，包括世界500强在内的部分企业开始从核心商圈逐步迁到非核心商圈，企业租户选址边缘化已成大势所趋。

　　全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球在最新发布的有关“企业选址边缘化”的专题报告中得出了上述的结论。

　　报告认为，核心商圈租金过高是企业选择向外搬迁的主要诱因。中国一线城市的写字楼租金从长期看将维持上涨态势，而且核心商圈供应面积却逐年减少，因此，当前企业造址边缘化的时机已经成熟。

　　租金高企是主因

　　高新技术制造巨头霍尼韦尔北京分公司即将告别亮马桥的鹏润大厦，乔迁到酒仙桥兆维工业园的“新居”。新的独栋办公楼建筑面积达15000平方米，北京所有员工都将在此办公。

　　无独有偶，在上海，耐克也将于2014年一季度迁入城市东北角的尚浦领世项目，并将该处打造成一个全新的大中华区总部。

　　从成熟繁华的核心商圈到非核心商圈，从传统高端写字楼到产业园区，是什么因素在推动企业办公选址的改变？

　　高纬环球中国区研究部董事张平认为：“核心商圈租金过高是企业选择向外搬迁的最主要诱因，企业未来面积扩张受制、行业部门选址优化的内在需求和员工幸福感需求提升等也是导致企业选址边缘化的因素。”

　　在过去的四年里，我国一线城市写字楼租金不断攀升。截至2013年第二季度，上海甲级写字楼租金增幅为43%，北京更是达到惊人的138%。随着租约到期，迅速上升的固定成本带给企业的即使不是负担，也将会是烦恼。

　　在此背景下，非核心商圈、二线城市，以及产业园区的优势日渐凸显。现阶段，上海非核心商圈的优质办公楼租赁价格大约是核心商圈中同等品质楼盘价位的一半，而在北京写字楼市场同样的租金价差约为三成。2012年，北京非核心区域租赁成交占比达到历史最高。

　　张平介绍道，倾向于边缘化选址的企业租户主要集中在物流、仓储、制造业、高科技以及研发中心等面积需求较大、对租赁成本更加敏感的行业，而金融行业及专业服务业等行业的非核心部门如呼叫中心、后台支持部门等也成为非核心商圈的重要租户。

　　边缘化时机已成熟

　　事实上，企业选址边缘化并非一个新现象。七年前，西门子、摩托罗拉等搬出了北京的核心商圈，2009年后，奔驰、微软也“另辟蹊径”。

　　据高纬环球中国区董事总经理张良军介绍，近些年，高纬环球专业团队已帮助大量企业完成边缘化选址和搬迁咨询，涉及物流、制造、医药、高科技以及金融后台等众多行业。

　　前述报告显示，中国一线城市的写字楼租金从长期看仍将维持上涨态势，但是其核心商圈供应面积却逐年减少。至2016年底北京核心商圈写字楼供应量将不足155万平方米，而非核心商圈供应量则将迅速攀升到360万平方米。同样，上海核心商圈写字楼供应量将仅占整体市场份额的25.5%。在供求不平衡的条件下，随着新兴商圈的发展逐渐完善，其租金价格也将上涨。

　　基于此，张良军认为，“不论行业处于增长期或收缩期，租赁成本始终是企业运转成本中的重要一部分，以北京、上海为代表的城市，企业向边缘化区域搬迁调整的时机已经成熟。”

　　在他看来，处于上升周期中的企业应根据其今后发展速度，尽早制定合理的办公选址策略来满足其办公面积的扩张需求。而处于行业弱周期的企业则也应把目光聚集到这些新兴区域，寻求控制固定成本方案。否则将错过最好的搬迁时机，未来不仅会给企业扩张造成一定的不稳定性，也会进一步增加企业搬迁的成本。

　　对于有意“边缘化”的企业，报告建议，企业租户不但要在选址上使用一个全面的评判标准，同时应采纳专业意见，从不同区域、城市和办公物业类型中进行比较并选取最佳方案：专注在北京和上海的企业可考虑从核心商圈搬迁至非核心商圈，同时，企业也可以从战略角度出发布局二线城市，而大型成长企业也可考虑将部分办公需求转向产业园区。