预警：欲租租期短、租金低的写字楼，最好先摸个底——

　　某天，当你坐在公司办公室工作时，却突然接到法院通知：你所承租的写字楼早已被冻结，现在必须腾空，因为房子将被查封进入拍卖程序——以上并不是电视剧情节，而是确实可能发生的事情。

　　据了解，从去年起，市区写字楼租赁市场，有不少被法院冻结的写字楼流入，部分房东故意隐瞒相关信息，给租客埋下“地雷”。

　　隐患：已冻结写字楼入市

　　“从前年下半年开始，已冻结的写字楼就开始在市区租赁市场上出现，只是那时候量还不多，去年开始逐渐增加，据估计，现在这部分写字楼可能占了市场上出租写字楼房源的3%。”温州如家房产中介公司(主做商业用房租赁业务)负责人郑华刚说。

　　郑华刚从一位律师朋友那获悉，这几年不少企业因经营不善而负债破产的事情时有发生，一些企业或个人的固定资产因此被法院冻结，但从冻结到查封拍卖需要一段较长的程序，甚至长达两三年，所以一些被冻结的写字楼就被拿出来租赁，这很可能引起承租人法律上的风险。

　　这一情况引起了郑华刚的注意。因为根据之前行业内操作习惯，只要出租人能提供产权证明复印件即可，并不会去查证写字楼出租时的状况。于是，郑华刚对出租的写字楼多留了一个心眼，一旦有新房源，必先上房管网对其状况进行查证，结果真的发现了有已冻结写字楼入市的情况。

　　规避：租赁写字楼先查状况

　　去年，一位客户看中市区望江路某大厦的写字楼，于是通过温州如家房产中介公司去租赁。房产经纪人多了个心眼事先上网查证，结果发现该写字楼因与银行间的债务问题而被冻结了，且该大厦多个楼层的写字楼都有被法院冻结的情况。客人得知后，便打消了租赁的想法。

　　市区新城一套写字楼因债务问题被冻结，一直还未处理，今年该房东的子女将其登记出租。电话联系该写字楼出租人，对方明确告知存在被法院冻结可能，但两年内不会有这方面困扰，所以打算短期租赁，价格比市场便宜。

　　“从我们店的情况来看，大部分出租人会坦诚告知情况，但也有部分出租人会故意隐瞒相关信息。”郑华刚说，不少出租方其实并不是房东，而是房东的亲戚甚至朋友。明确声明写字楼存在被冻结的，出租人一般只会签短期租赁合同，其出租价格也往往比市场价低很多，而他们中介公司也会跟承租人说清楚，并尽量详细写入合同。

　　业内人士介绍，目前还未听说发生因租赁已冻结写字楼而发生的纠纷，因为以前这类情况很少碰到，所以不少中介公司都没这方面的意识，其实预防也比较简单，事先做好对房东相关证件的了解，上房管网查询该写字楼状况即可，一旦有限制销售的标志，就说明该写字楼已被冻结。

　　提醒：租赁风险需谨慎

　　被冻结的房产能否租赁呢？浙江泽商律师事务所朱晓斌律师称，被法院冻结的房产是无法买卖过户的。对于租赁，冻结分为执行阶段和诉讼阶段两类：执行阶段被冻结的房产是不能出租的;而诉讼阶段冻结的房产，法律并无明文规定。

　　但被法院冻结的房产一般都存在纠纷，虽然出租价格便宜，但有一定的风险。若要租赁写字楼等房产，如何避免不必要的风险呢？朱晓斌介绍了以下的操作方式：

　　首先，对于在有关部门进行了权属登记的，房东出租时，应当明确告知其状态或即将发生的状态。而中介在接受该租赁业务时，也应当进行调查，查明产权是否存在冻结、保全等限制行为，且调查时间最好有两次，即承接业务时及租赁合同签订前。

　　其次，对于没有进行权属登记的，房东要履行告知义务，中介应在其能力范围内进行调查，可以做个与房东之间的谈话笔录，以书面形式进行确定交付租赁时的情况。

　　最后，对于承租人而言，可以委托律师或专业人员做个尽职调查，在签订合同时，可以就如果房东存在隐瞒情形这一情节，做具体约定，包括租金返还，物品搬迁等损失进行约定。

　　对于因租赁冻结写字楼等房产所发生的纠纷，各方都承担怎样的法律责任呢?朱晓斌称，承租人明知该厂房有冻结或查封等限制的情况下，仍要承租，承租人可向限制行为做出的机关了解，另外就租金支付，可以考虑短期支付，尽可能避免自身风险。如承租人是善意承租被冻结写字楼等房产的，房东应承担租金(未到期部分)及因此产生的其他损失，比如搬迁费用，清场费用等，中介机构要在其过错范围内就上述损失承担责任。

　　如果执行阶段房东恶意规避法律出租的，且承租人善意承租被冻结房产的，房东应承担租金(未到期部分)及因此产生的其他损失，中介机构在其过错范围内就上述损失承担责任。