“楼下有一家便利店在装修了，又是一家‘全家’。”最近，在钱江国际时代广场上班的王小姐说。在她来到钱江新城工作的这大半年时间，因为租金高、人气低，写字楼附近的餐饮店换了一茬又一茬，唯独发现便利店越开越多，甚至同一个品牌的便利店做起了“邻居”。

    在这寸金寸土之地，前期投资成本并不低的品牌便利店如雨后春笋般冒出来，打的又是哪一出算盘？

    1公里范围有10多家便利店 同一品牌就有4个分店

    王小姐所在的钱江国际时代广场，位于城星路与富春路交叉口，属于地铁城星路站上盖物业。在透明售房网上，钱江国际时代广场只剩5套可售，成交均价为30480元／平方米，已有四五百家公司进驻，在王小姐眼里，这里是钱江新城进驻率最高、最成熟的写字楼之一。

    “我是今年初来到这里上班的，虽然我们楼进驻率算高，但周边的商业做得并不怎么样，楼下的某些餐饮店已经换过好几次门面了，听不少商家说这里的租金比较贵。”但令王小姐觉得诧异的是，附近的便利店越来越多了。

    记者在该写字楼1公里范围数了一圈，囊括了十足、快客、喜士多、全家、罗森、可的等大小品牌在内，大概有10多家便利店。在邻近范围内，算上正在装修的新店，光是全家这个品牌就开了4家，分别位于砂之船、迪凯银座、东杭大厦和钱江国际时代广场2号楼。

    前期调研选址指标多
    辐射范围内3000人可养一家店

    钱江新城一向被认为是“贵族”新城，在这里投资商铺，承受高昂的租金是商家要跨的第一道坎。钱江国际时代广场租售中心工作人员称，广场街边商铺的日租金在10元／平方米左右，位置好的高达12元／平方米，内广场相对便宜，为6-8元／平方米。

    “钱江新城的几家店租金都差不多，也在我们的承受范围内，我们能承受租金一年30万以内的店铺，”全家杭州子公司开发经理黄先生告诉记者。因为办公族的消费领域和人数相对固定，消费能力也比较好，全家便利店都会选择开在写字楼或者住宅、写字楼混合型区域，但在具体选址门店时，还有多个指标需要前期调研。

    如对于所服务写字楼进驻率的判断至关重要，“一般我们会在早上7点－9点的时候，去写字楼采人头数，因为这段时间大部分白领都来上班了。”黄经理介绍，再根据进驻公司的数量和规模，初步判断人数。还有一种估算方法是测算日客量，“就是数经过我们门店的人流，录到我们的系统里会自动生成来客日算，按照补货率10%算，一天经过这里1万人次，就是1000人，我们的客单价大概在11块，也就是说明一天大概能做到1万左右。”

    “辐射范围100米以内3000人，就能养活一家店了。加上装修和折旧，一年投资40万，年收入做到20万已经不错了，一般2年回本。”黄经理分析说，“在东杭大厦附近，还有瑞晶国际、荣安大厦、中天国开大厦等多个写字楼，这里人流集中，因为便利店的辐射范围小，只要租金可以，就有投资价值，哪怕开两家面对面门店，只要综合盈利上去就没问题。”

    业主为养铺降低租金招商
    整体空置率有望下降

    “钱江新城至少可以布10家店，有些点还没有出来，我们会等到开店指标达到了再开。”这个杭州写字楼空置率的“重灾区”，在黄经理看来，却是一片生机无限、值得投资的“宝地”。那么，如今这里的写字楼现状究竟怎么样了？

    从今年1月1日截止到目前，根据快房网k指数研究室统计，钱江新城一共成交了13个项目，总套数为184套，成交均价为22097元／平方米。根据这个成交速度，消化现有库存1526套，大概需要6年多。而商圈成熟的西湖区，写字楼的成交均价为15466元／平方米，下城区为19337元／平方米。

    虽然售价与空置率高企，但是钱江新城的写字楼租金却比黄龙、庆春、武林等成熟商圈要有优势。根据戴德梁行的最新数据，目前武林商圈空置率为4%，为杭州最低，其次为黄龙商圈7%，而钱江新城的空置率在26.7%，跟2010年40%，2013年36.7%相比有明显下降趋势。不过租金水平最高的是黄龙商圈，每天平均报价为5.95元／平方米，武林商圈以5.8元／平方米位居第二，庆春商圈以4.3元／平方米位居第三，钱江新城为4.05元／平方米。

    钱江新城投资公司的工作人员称，一方面由于供应量大，租金上涨乏力，另一方面小业主基于空置压力，愿意将租金下调，某些写字楼区域发展呈现良性。此前，城市之星高价底铺开星巴克引起关注，曾有人为房东算了一笔账，星巴克开业前几年，房东能拿到手的分成收益大概约40万/年，这算成日租金为6元/平方米，对于这个地段的沿街商铺来说，并不高，虽然看上去是一笔没有赚的买卖，但此举却受到业内人士肯定。