（原标题：物管企业上市众生相 记者：张玉）

    遭李荣浩怒怼“训你跟训孙子的口气一模一样”，物业话题一度在近日登上热搜。事实上，作为刚性居住需求的体现，近年来，住宅物业正试图通过上市在资本市场分一杯羹。

    据不完全统计，开年至今，已有3家物业服务企业在港成功上市。从递表情况来看，有7家物业服务企业成功递表，正在等候上市。此外，荣盛发展、世茂房地产、金科股份、阳光城、禹洲地产、越秀地产、合景泰富、佳源国际、华润置地、朗诗地产、深圳控股等11家企业也纷纷传出拟分拆物业板块赴港上市的消息。

    房企积极分拆物业板块上市背后，关于物管企业“寄生”和“输血”关联地产母公司的话题一度引发热议。而在靠收并购扩大江湖地位的同时，如何增强自身外拓和可持续发展能力也成为这些企业上市后不得不思考的问题。

    对于赴港上市相关问题，6月17～18日，《中国经营报》记者先后致电致函正荣服务、弘阳服务、宋都服务、禹洲地产等多家企业进行采访。多数企业回应记者表示，目前处于静默期，不方便作出回复。

    资本魔方

    截至2020年2月29日，有1家物业管理公司在上海证券交易所上市，2家物业管理公司在深圳证券交易所上市，42家物业管理公司在全国中小企业股份转让系统上市及21家物业管理公司在港交所上市。

    6月17日，金融街物业股份有限公司通过港交所聆讯。另据市场消息，弘阳服务集团将于近日寻求通过香港IPO上市许可，目标集资7000万至8000万美元。此外，正荣地产旗下物业公司正荣服务也传出将于近日寻求上市聆讯，计划募集资金约1.5亿美元。

    与此同时，在今年的线上业绩会上，禹洲集团创始人、董事局主席林龙安对于此前拟分拆的物业板块给出了相对清晰的上市时间表。林龙安透露，物业力争今年年底前分拆上市，最晚明年一季度。其中，他们将会把商业轻资产部分和物业的新家园模式来对接，而重资产部分则需2～3年的规划。

    今年1月24日向港交所递表的宋都服务仍然在等候阶段，而动作较快的建业集团，旗下物业公司建业新生活已于5月15日在港交所挂牌上市。

    根据中国指数研究院数据显示，截至2020年2月29日，有1家物业管理公司在上海证券交易所上市，2家物业管理公司在深圳证券交易所上市，42家物业管理公司在全国中小企业股份转让系统上市及21家物业管理公司在港交所上市。

    房企热衷于分拆物业上市的背后，是行业与资本市场环境变化所带来的“资本魔方”。

    据克而瑞数据统计，2019年物业股年内平均涨幅达到56%。截至6月16日收盘，22家主营业务在内地的港交所上市物业公司年内股价平均上涨52.69%，只有4家出现下跌。同期，恒生指数跌幅为13.64%。

    从市场估值来看，当前物业板块的市盈率普遍在30～50倍之间，招商积余甚至高达115倍。

    “相较于房地产开发企业，物业服务企业拥有轻资产运营、高收缴率与续约率、未来两年高确定性营业收入增长以及稳定且持续的现金流等特点，使得物业服务企业可以保持稳定健康的发展，这是受到资本青睐的重要原因。”中指研究院常务副院长黄瑜向记者表示。

    物业企业在资本市场发展持续升温，很多物业公司市值甚至跑赢母公司。同花顺数据显示，截至6月18日下午，绿城服务总市值达到309.47亿元，高于其关联房企绿城中国204.25亿元的市值；雅生活同样以554.67亿元的总市值，超越母公司雅居乐的368.59亿元。

    “资本市场对物业行业估计并未过高。”黄瑜认为物业服务企业的高估值是有迹可循，“一直以来，资本市场对规模大、增长快、有发展潜力的企业偏爱有加。而已上市企业和准备上市企业中，多数都是在行业内具有一定综合实力地位或者在细分领域市场占据领军优势的物业服务企业。”

    双向依赖？

    物业公司扎堆上市的背后，记者梳理发现，多家物业企业都存在主营业务高度依赖母公司的现象。

    根据招股书信息，弘阳服务高度依赖母公司进行业务发展，2017～2018年及截至2019年12月31日，弘阳地产集团所开发物业分别占弘阳物业的在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%，弘阳服务超六成业务来自母公司弘阳地产。

    今年1月在港交所递表申请上市的宋都物业亦是如此。招股书显示，2017～2018年及2019年前9个月，由宋都股份集团独立或合作开发的物业服务收益占宋都服务总物业服务收益的比重分别为98.19%、96.62%及93.46%。

    从区域布局来看，宋都服务的业务布局也仍然以母公司宋都股份的大本营浙江为主。招股书显示，上述报告期内，宋都服务在浙江省的在管物业产生的收益分别占物业管理服务总收益约82.0%、82.8%及84.2%。

    对此，CIC灼识咨询执行董事朱悦表示：“背靠母集团开发商的物管企业普遍具备强劲的在管规模实力，母集团为其提供了稳定的在管面积和新增管理面积，意味着物管企业收入可持续性得到一定程度的保障。”

    值得一提的是，除了依赖母公司可提供的资源外，物管企业和关联地产公司之间的资金流向问题也引起颇多关注。

    根据招股书显示，正荣服务曾以未来年度收取若干在管物业管理费的权利以及正荣服务100%股份做抵押，向第三方信托公司质押融资5亿元，利率为9.0%至14.0%。在获得该款项之后，正荣服务又将全部款项垫付给关联方正荣集团，而正荣集团已悉数偿还截至最后实际可行日期的未偿还款项。

    而据相关媒体报道，2018年5月18日，时代中国曾抵押物业时代邻里为母公司时代中国“输血”。

    在上海中原地产分析师卢文曦看来，物业公司上市是趋势，一方面物业能够通过融资获得更多资金支持；另一方面物业公司反过来还可以向母公司输血。他直言，当下很多地产公司拆分出物业板块上市正是为了增加融资通道。

    “由于物业公司属于服务性行业，不是重资产运营，输血融资给母公司风险并没有人们想象中那么大。”卢文曦进一步分析道，“很多物业公司是依靠母公司开发的楼盘，外面拓展的能力不是特别强的，如果母公司足够大，有足够多的项目也不用太过担心。”

    洗牌加剧

    对于上市与否的问题，黄瑜告诉记者，目前物业服务公司分成了两个“派别”，一方是“坚定上市派”，而另一方是“暂不上市派”。

    资本向好之下，物管行业的整合正在加速，行业内马太效应愈显。中指院日前发布2020年中国物业服务百强企业研究成果显示，仅2019年，TOP10物业企业管理面积均值达2.21亿平方米，为TOP100企业均值的5.16倍。

    黄瑜告诉记者，在物业管理行业集中度进一步提升的背景下，收并购依然是物业服务企业扩规模的重要手段。

    据相关媒体报道，已经递表的正荣服务上市计划集资的11.7亿港元，将用于进行战略投资和收购、进一步发展战略合作伙伴关系、信息管理系统和服务软件、以及用作营运资金。

    此外，6月10日，绿城服务发布公告显示，完成根据一般授权配售新股份，所得款项净额2693万元，用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金。

    “2019年是百强企业的并购大年。”黄瑜指出，2019年内发生70余起并购事件，其中，百强TOP30企业并购案数量占百强企业并购总量的近七成。物业服务企业通过上市，拥有更加充足的现金流，为提高企业市场占有率和竞争力，在未来发展中占据一席之地，会根据公司自身最新的战略发展规划调整募集资金的用途。

    靠收并购扩大江湖地位的同时，如何增强自身造血能力和发展潜力更是寻求上市的物管企业应该思考的问题。

    招股书显示，从收入构成上来看，物业管理服务是弘阳服务目前主要的收入来源，2017～2019年，弘阳服务来自物业管理服务的收入分别为2.23亿元、2.8亿元及3.55亿元，占总收入的比重分别为86.7%、80.2%和70.5%。

    “物业服务企业提升可持续发展能力需要做好以下几点：一是增强企业市场化拓展能力，深耕已有的区域市场，以点带面，形成规模效应；二是增强多业态管理能力，寻求住宅业态和非住宅业态均衡发展，提高企业综合管理能力；三是立足业主需求，积极开展增值服务业务，扩容企业盈利空间；四是做好成本管控，通过组织架构变革、智能化应用、标准化建设等措施减低企业运营管理成本，实现降本增效。”黄瑜建议道。

    不过，值得一提的是，尽管IPO潮兴起，依然有企业选择按兵不动。今年3月的2019年度业绩推介会上，万科董事会主席郁亮表示，万科物业暂时没有上市计划，并且在未来很长一段时间内都不会上市，等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，万科物业才会考虑上市。

    对于上市与否的问题，黄瑜告诉记者，目前物业服务公司分成了两个“派别”，一方是“坚定上市派”，而另一方是“暂不上市派”。