赢商投资对外发布的《2011年杭州二季度商业地产分析报告》(以下简称赢商报告)认为，从今年上半年开始，政府调控房地产市场的形势更加严峻，今后政府将严格进行商品房和保障房两手抓。对于商品房，政府继续加大对投资投机性需求的打压力度。针对保障房，国家的政策已经非常明确，鼓励加大供应量。因此，不少开发商面对如此不景气的楼市纷纷转头商业地产，打算在商业地产上有所作为。

    据杭州透明售房网统计显示，截至2011年7月1日，杭州（不包含萧山）纳入网上可销售写字楼面积为1045714.2平方米，可售套数9236套，其中4月销售685套，5月销售671套，6月销售803套。

    二季度写字楼市场成交282套，同比下降了16%，从走势上观察，今年二季度的走势跟去年完全相反，呈现出持续下降趋势。究其原因：

    一方面是受到供应量影响，目前市场上新增供应量相对缺乏，在销售的楼盘大多处于尾盘去化期。另一方面，从写字楼去化情况来看，目前市场上写字楼去化速度缓慢。预计未来一段时间里，写字楼市场以缩量调整为主，成交量将继续呈现不温不火的状态。

    作为当前杭州楼市写字楼供应量最大的区域，钱江新城的写字楼行情一路看涨。统计显示，钱江新城板块2010年写字楼成交均价为22145元，目前钱江新城在售写字楼基本在3万元平米以上。

    分析其原因，一方面受政策影响，目前整个商业地产投资热，同时与酒店式公寓比较，纯写字楼后期的投资收益明显较高，这也是吸引投资客购买的主要原因。另外一方面，目前在售的写字楼大多数处于高楼层，价格相对低楼层要高。赢商报告认为，自去年来，杭州写字楼价格虽有明显上涨，但是与同区域，同板块的住宅楼盘价格相比，仍处于一个相对平和的水平。

    与此同时，二季度整个酒店式公寓市场火爆，成交1877套，同比上涨了50%，赢商报告认为：除了住宅政策影响之外，目前首套房提高至四成，二套房提高五成，三套房停止贷款，同时酒店式公寓总价低，风险低，收益稳定，这几点已经把大量的刚性需求和投资投基客户推至商业地产。另一方面开发商也看准时机，加快推盘速度，据此分析，赢商投资预计在下半年，酒店式公寓的成交量将不断刷新。

    杭州“多中心城市”格局初现

　　纵向观察十年以来杭州商业地产的发展轨迹，不难发现，杭州的商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。“杭州商业地产十余年的发展历程可以用三个阶段来进行总结与回顾。”

　　第一阶段——初步发展阶段(1997年以前)：1995年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。

　　第二阶段——快速发展阶段(1998年—2001年)：1998年银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼扩张，标志着以百货为主力商家的武林商圈的成熟，并促进了延安路沿线商业的成熟。

　　第三阶段——高速发展阶段(2002年—至今)：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。

　　根据杭州赢商投资提供的分析报告显示，当前杭州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。其中，武林、湖滨、吴山三个商圈是杭州传统的核心商业区。接下来，钱江新城因为万象城、来福士广场、波浪文化城的开发建设将要形成一个商业中心。而未来几年，杭州将会形成临平副城、下沙副城、萧山江南城三个商业副中心。

　　赢商投资认为，根据目前的发展态势，当前的杭州除了上述正在形成的副城商业中心之外，包括城东、城西、滨江、城北拱宸将成为四个成熟的区域商业中心。“从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向‘多心多点’的格局转变。而‘多心多点’的商业格局也说明区域化消费将成为主流。”