在多方利益的相互带动下，消费信心得到一定的解放，无论是自住，还是投资，都在2008年年底至2009年6月之前得以爆发，市场成交量大幅上涨，仅半年时间即完成2008年全年的销售量，并向2007年的最高点冲击，而价格在经过一段时间的温水煮青蛙之后，也开始了大跃进，振荡徘徊的价格体系再次拉高，2009年6月依然保持较为旺盛的消费潜力，但持续力已然受到”心”的牵制，2009年下半年市场，依然值得关注。

    住宅市场供求分析

    2009年上半年，宁波四区新增上市量为5600套，主要为加推项目，而2009年上半年，却为7443套，2008年下半年则为6798套，市场上市量相对萎缩。

    购买者心态分析

    做了一年多的空军，显然在多方的刺激下，尤其在政府、开发商及银行的多重推动下，以及由此带来的市场变化的促动下，诸多购房者从蠢蠢欲动到排队入货，市场在脆弱中迎来了新年的第一波入市潮流，2009年上半年，宁波四区住宅总成交量为13789套，销售总量已经超过2008年全面的销售量。

    根据近一年来的市场表现，在此对购房者从2008年以来的入市心态做了一定剖析：

    受到多方面外围因素的影响，09年下半年内购房的购房者，达到了总受访量的50%，较4月份高出6个百分点。购房者的置业时间点被明显前置，不少重复受访购房者对于后市的判断以及价格预期明显要高于前期，签约速度也明显加快； 同样受到外部因素的影响，购房者对于未来市场价格走势集中在平稳及小幅上涨，通货膨胀压力以及政府主导的土地市场行为是主要考虑因素。 

    同样对于未来经济的相对谨慎，商品房的保值性得到了充分体现，购房者中有较大一部分人以“存房”为主，抵御未来经济环境，同时，自住仍为主流。       

    从客户层面来看，消费者的不稳定性决定了合力做多，市场才有近期的繁荣，这段时间里，应该看到购房信心还是脆弱的，政府做多也是力保稳定，而开发商如果肆意做多，脆弱信心或被颠覆，多转空也并非不可能，这将成为下半年的市场关注点。

    住宅市场分阶段类比

    05年3月份颁布的“国八条“，到7月宁波住宅成交达到了该阶段的最低点，而后住宅成交量逐步攀升（春节影响除外），该阶段中，宁波住宅价格从年初的5000元/㎡上涨到6000元/㎡，相比调控前，价格有所上升；06年5月份颁布了”国六条“，前提是在于前一次调控未来稳定价格。本次调控的影响前后持续了近5个月，市场处于一个震荡阶段，到06年10月份，成交量才逐步稳定，经过春节后快速上扬，期间价格在经过一段时间的小幅振荡之后，从07年5月起，宁波楼市量价齐飞，达到了一个阶段性的高点。

    由于房价的飞涨，国家在07年9月底出台了新的宏观调控政策，该政策实施以来，连续10个月宁波楼市成交量震荡下行，一直依靠个案拉动成交量，成交相对低迷；而价格震荡前行，一直寻找新的支撑点。

    由于内外部环境的变化，2008年10月起，国家及地方的救市政策纷纷出台，而宁波26条及购房入户政策也相继落实，此后的7个月时间里，成交量快速增长，而价格则受到整体市场环境的影响，起伏不大。

    但2009年6月份联心村地块的拍卖，致使各板块主要项目纷纷调整价格，价格再次突破冲高

    从上市的项目来看，均分布在东部板块和鄞州新城区，锦绣东城、盛世天城、水岸枫情、天合家园、风格城事以及奥林80的持续销售，，很大程度上消耗了板块内的改善型客户，同时市场依然保持较高热度。

    住宅市场成交分析

    1、成交量

    供销缺口拉大，供销比低位运行，2009年下半年市场仅有7400套预售未备案房源，约为96万平方米，而下半年的市场供应量也在8000套左右，且以90平米户型产品为主；成交量相比同期大幅上涨120%，半年即完成去年一年的任务，涨势明显。成交量经过一个阶段的震荡后，开始上涨，并在5月份达到顶峰后开始出现下行，整个市场呈现倒V状态。

    2、成交均价

    成交均价表现则相对振荡，即在成交结构的变动下整体成交均价的呈现涨跌状态。2009年6月，宁波一手商品住宅市场成交均价为12311元/㎡，环比上涨23.5%，达到了一年来的新高点。尽管成交量下滑，但受到市场利好的影响下出现的各楼盘的价格调整，促使各板块在主流项目的带动下纷纷进入价格重构。

    3、成交结构

    从成交结构来看，09年上半年市区供应量与上年同期相比减少14.3%，表现为中心项目和郊区项目相与争锋，如东外滩花园、天合家园、湖景花园、锦绣东城以及水岸枫情、奥林80等项目；同时，受9.27新政影响，首次置业的产品比例一直处于高位，该类客户在很长一段时间里成为市场的中坚购买力量；从统计看， 90-125平米的首次改善型产品市场份额相对平稳，其中120平米左右的产品也是宁波改善型需求最为旺盛的产品；125-180平米的再次改善型产品和180平米以上的高端多改型产品市场份额有有所放大，但整体比例相对平稳。