因为“新国十条”出台后，买房办不出按揭，2名宁波市民以“新政是不可抗力”为由，将卖方和中介公司告上法庭，要求解除合同，退还20万元定金。昨日记者获悉，江东法院受理了这次案件，这也是宁波首例新政后的退房案。一名法律人士称，政策所带来的司法效应将在此后一段时间内逐步显现出来。

　　刚订完合同新政出台

　　要求“解约”的是费先生和谢女士，两人都是“80后”。他们在4月5日和卖主、中介签下了一份《存量房屋买卖中介合同》，以157万余元的价格，买了一套位于四眼碶街的二手房。

　　两人称，合同里双方约定，其中94万元的房款采用商业性按揭贷款的方式支付，由中介公司负责办理按揭贷款的相关手续。合同签订后，他们支付了20万元的定金。

　　4月17日，国务院出台了“新国十条”——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，他们从中介公司得知，这套房屋的按揭贷款无法办理了。

　　9天后，两人拟好了诉状，将卖方和中介公司告上法庭，要求解除合同，并且返还20万元的定金。理由是，国家政策的重大变化，是他们所不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，属于不可抗力。因不可抗力造成合同无法履行，合同可以依法解除。

　　目前，江东法院已经立案，案件尚在进一步审理中。

　　“悔买”案或将增多

　　在费先生和谢女士起诉不久，海曙法院也受理了一起买方要求撤销二手房买卖合同的案件。虽然原告是以欺诈名义要求解除合同返还定金，但被告称，欺诈的情况不存在，原告是受了新政的影响，担心房价下跌，意图毁约。

　　记者从宁波各基层法院了解到，新政推出前，法院受理的房屋买卖纠纷，更多的是因为卖方看到房价看涨，“惜卖”而引发了纠纷，在不少案件的处理中，有的买家甚至拒绝收下卖家双倍返还的定金，而要求卖家继续履约。

　　但新政实施后，风向变了，虽然买家“悔买”的案子不见得就一定是以银行房贷政策收紧、不能按约付款为由起诉，但从双方提供的证据中，往往能看出新政调控的影子。

　　一名法律人士称，随着政策的持续，因买家“悔买”而引发的房屋买卖纠纷还有可能增多。买家“悔买”的理由可能五花八门，但房价预期看跌才是真正的原因。本报将继续关注此案。

    -观点碰撞

　　正方：合同若有约定可视为“情势变更”

　　一部分律师认为，国家实施房产新政，是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。

　　他们称，如果在居间协议或正式合同上，明确约定了首付额度，其余贷款。由于房产新政对买方造成影响，已经无法履行原合同。买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。如果不想买，法律也应该支持解除合同。

　　在该案中，费先生和谢女士在与卖房、房产中介的合同里就约定，其中94万元的房款采用商业性按揭贷款的方式支付，由中介公司负责办理按揭贷款的相关手续。新政实施后，按揭办不了，合同自然就不能成立。

　　但同时，他们也提醒购房者，情势变更的确认是非常严格的。如果协议上没有具体写明首付额度，或首付数额与新政的规定持平或更高，协议签署时间在新政出台之后等，法院一般不支持解除合同的要求。

　　反方：购房者应当预见政策风险

　　“我觉得，房产新政不能视为不可抗力因素。因为新政主要针对的是投资行为。”浙江和义律师事务所傅凌志律师持的是反方观点，他称，在全国房价普遍高涨的形势下，购房者应当能够预见到政府有可能出台宏观调控政策以防止房产泡沫的发生，购房者对其买房行为的实施应有所取舍。而且，房产新政也没有增加购房者的交易成本，对于首付款的支付，购房者可以通过自身的努力去克服，所以不符合不可抗力的要求。

　　对于能否适用情势变更原则，傅凌志认为，房产新政的实施不会导致房屋买卖合同当事人之间显失公平现象的发生，并且对于房产投资者而言，房产新政应当属于其可预见的商业风险范畴，因此也不能适用情势变更原则。但合同当事人在订立合同时可以将国家宏观调控政策特别约定为合同解除的条件或免责条款。

　　-延伸阅读

　　定金为何从2万涨到20万？

　　房产新政出台前，由于房价变化较大，常出现卖方反悔、坐地涨价的情况，于是，原本只是作为一种履约保证的定金，变成了买方防止卖方坐地起价的“杀手锏”，定金的“行情”也从2万元提高到20万元后。

　　房产新政算不算免责条件？

　　4月17日新政出台后，提高了二套房、三套房的贷款门槛，各地的房产合同纠纷都有增多，其中比较突出的要数解约后的定金纠纷。

　　如何才能合法地解除合同，而不必遭受巨额的定金损失，或者说，如何才能合法地没收定金，将政策带来的房价贬损的损失降到最低？法律规定了两种情形，可以免除履行合同的责任：即不可抗力或是情事变更。

　　那么，新政算不算不可抗力或是情势变更？这个问题，律师们正在争论，但目前还没有哪一家法院给出过确定性的答案。

　　“悔买”案出现后，有法律人士提醒买卖双方，在订立合同时，如需要第三方帮助支付，应明确一下前提条件，当第三方因故未能支付时，买卖双方再通过补充协商寻找新的解决办法，或者双方自动放弃履行买卖合同。

    -名词解读

　　不可抗力

　　在我国《民法通则》中，是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。

　　不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。

　　情势变更

　　是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担(实际上是诚实信用原则在合同履行中的具体运用)。