三月桃花开，限购再升级。自去年九月份以来，杭州限购政策一再升级，不少投资客转身追捧不限购的酒店式公寓，频频传出酒店式公寓销售火爆的新闻。

　　酒店式公寓真的是限购年代的投资的好产品么？

　　据记者调查，事实恰恰相反。

　　爱恨交加“熊房子”

　　王女士近来挺烦心的。她家住和平广场附近，2011年底，毗邻和平广场的一家酒店式公寓开始销售，折后起价18300元/平方米。王女士认为和平广场是下城区区域中心，商业氛围浓厚，不愁租客；该酒店式公寓面积小，总价低，又是精装修，可以拎包入住。王女士手头有点闲钱，买了一套，四五十平方米，总价不到百万元。想想蛮不错的，忍不住又买了一套。

　　一开始确实如王女士所料，拿到房子后，很快有了租客，月租4600元。算了算，租金基本可以还贷。稳做收租婆，王女士也还满意。

　　去年底，儿子留学国外，急需用钱，她准备卖掉一套。不料，当初每平方米23000元买的，现在每平方米25000元挂出去，根本无人问津。她非常不解：“我的挂价并不高啊，怎么没人接盘呢？”

　　后来，她的挂价与买入价基本持平了，还是不能脱手。很明显，即使现在成交，考虑较高的税费，王女士的这套酒店式公寓笃定亏本。毗邻的现代城二手房价格已经进入三万元区间了，而王女士当初的最爱，现在变成了爱恨交加的“熊孩子”。

　　记者从我爱我家网站检索到，去年底野风现代中心酒店式公寓成交两套，一套56平方米，成交单价20804元，一套55平方米，成交单价20410元。

　　“变现比住宅难多了，基本都是贱卖。”买过酒店式公寓的购房者大多有这样的体会。有位投资客在西湖边买了东方金座的一套酒店式公寓，挂牌两年多了，如今依然没有套现。

　　记者随机调查了杭州近年面世的几家酒店式公寓，发现这些酒店式公寓二手房普遍卖不出价格，不少是亏本出售。

　　杭州市中心环城北路边上财富中心酒店式公寓，现在挂价每平方米17000元到22000元之间，去年11月份成交一套单价17600元，远远低于周边同房龄二手房价格。

　　古墩路上的同人精华，2012年底开盘折后均价14700元/平方米，而现在房途网上显示的“房价走势”挂牌均价每平方米14434元。

　　一房难求租客多

　　王女士和很多投资客感受一样，认为酒店式公寓“好租不好卖”：“我的酒店式公寓卖了好久，来看房的人都没有，最后放弃，还是租出去了。”

　　另一位程女士说：“2009年我买了星光国际的一套酒店式公寓，面积50平方米左右，买入价格是17000元/平方米，在中介挂价16000多元/平方米也没卖出去。现在还出租着呢，租金4000多元/月。”

　　“手里有大把的客户，但是哪有那么多房源。”在城西从事租赁中介工作的小金说，“尤其是一些优质的小区，很少有断档的时候。这边退租的人还没搬出去，我们就带着去看房了。”

　　有关方面调查，包括滨江、文教区、申花在内，有不少小区的酒店式公寓都出现了无房可租的情况；相应的，租金也水涨船高。

　　“当初有闲钱，就买了一套35平方米的，现在随便租租大概都有2500元。”姜阿姨在三墩有一套酒店式公寓，如今的投资回报率约为5%~6%，堪比市面上的优质理财产品。

　　这些调查似乎佐证了酒店式公寓好租的传闻。

　　成交虽热有隐忧

　　酒店式公寓由于40年产权、不能落户、税费较高等特点，使得不少接盘侠望而却步。

　　“总感觉40年产权很短，而且酒店式公寓水电费用也很高。”一位二手房买家表示，“不能落户也就是说小孩子没有办法读书，所以不会考虑酒店式公寓。”因此，市面上酒店式公寓的自用客户往往以商住两用、短期居住过渡为主。

　　对于投资客而言，酒店式公寓最重要的投资指标只有一个，那就是租金回报率。不同于住宅投资主要考虑升值空间，酒店式公寓产品在转手时较难卖出差价，主要以租金回报率作为重要衡量标准。

　　大部分写字楼、商铺的投资门槛还是比较高的。酒店式公寓虽然对于自住的人来说有一些顾虑，但是乍看还是不错的投资选择。

　　在业内人士看来，酒店式公寓没有被限购政策打击，住宅限购导致部分购房需求转移到不限购的商业地产市场上来，其中酒店式公寓首当其冲。这类产品面积小，一般总价较低，投资门槛不高，其中80万元以内的酒店式公寓最受欢迎。

　　专家提醒：眼下虽然酒店式公寓成交大热，但要注意一些风险：酒店式公寓后期很难转卖，只能靠出租获益；酒店式公寓的水电费大多按照商用物业计算，居住成本高。

　　除了套现难，对比同区域的住宅，酒店式公寓价格涨幅也小得可怜。

　　前不久滨江刚成交的一套酒店式公寓，成交价格约为24000~25000元/平方米。而数据显示，2010年该项目的新房价格就在25000元/平方米左右了。也就是说，这么多年过去，这套酒店式公寓价格几乎没涨。

　　资深房产经纪人告诉记者，很多客户买酒店式公寓，首先看重其出租的收益，其次是升值保值能力。如果要卖，只有在行情全面爆发的市场环境下，价格才有可能有所上涨。

　　酒店式公寓转手税费高

　　总价低、租金回报稳定且可观的特性，让酒店式公寓受到不少购房者的青睐。业内人士认为，“酒店式公寓基本上靠租金养活，地段不错的精装公寓一年的租金回报率能达到5%~7%。”

　　不过，酒店式公寓有隐性成本，在预期房价上涨及楼市限购的大背景下，投资酒店式公寓还特别需要注意一些问题。

　　一般商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多，包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以一旦要出手转让，需提前了解这些税费。这也就是不少投资客认为酒店式公寓投资不合算的主要原因，涨了一点，近半交税了。

　　酒店式公寓不同于普通住宅，还含有一些隐性成本，如公共维修基金、中介费等。此外，当房屋空置时，很多人以为就不产生费用了。实际上，在房屋空置期间，没人入住，就意味着没有租金收入。

　　另外，酒店式公寓的物业费、水电费及各种维护费用均属于商业性质，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物业费一般是住宅的2倍以上。（原标题：酒店式公寓：想说爱你不容易 记者：秦正长）